공용부분

공용부분이란 건축물의 전유부분을 제외한 복도 · 계단 · 입구의 홀 등의 공용부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말한다. 즉 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 규약으로 정한 공용부분이다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조).

집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로 구분소유의 목적이 되지 않으며, 건물의 골격을 유지하는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분인지 여부로 결정된다(대법원, 92다32272판결).

따라서 건물의 어느 부분이 구분소유권자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 결정된다(대법원, 89다카1497 판결, 대법원, 2004다30279 판결). 그리고 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부를 판단하는 기준시점은 구분소유가 성립한 시점이다.

즉 원칙으로 건물 전체가 완성되어 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점이며, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다(대법원, 2004다30279 판결). 공용부분을 변경하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 의결해야 한다(집합건물법 제15조). 이 공용부분은 건물부분, 복리시설, 부대시설로 나누어 보면 아래와 같다.

① 건물부분 : 주동부분(柱棟部分)의 공용부분은 공동주택의 건물 중 전용부분 이외의 것으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조(공용부분)에 합당한 조건을 갖춘 ① 주요 구조부로서 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주 계단이 있고,
② 기타 전유부분에 속하지 않는 현관홀 · 승강기실 · 옥상 · 기초 · 외벽 · 기계실 · 전기실 · 지하차고 등이 있다. 이러한 부분을 ‘법률상 당연 공용부분’이라 한다. ①에 해당하는 외벽의 바깥쪽 면은 외벽과 일체를 이루는 공용부분이다(대법원, 92다32272 판결, 대법원, 94다50380 판결).

② 복리시설 등 : 공용부분의 ⅰ) 부속건물은 관리사무소 · 경비실 등이 있고, ⅱ) 복리시설로 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설, 주민공동시설, 문고 등이 있고, ⅲ) 기타 거주자의 취미활동, 종교활동, 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설 등이 있다.

③ 부대시설 : 건물과 건물부속의 공용시설이 있다. 이들은 ‘성질과 구조상 공용부분’이라 한다. 다음과 같은 것이 있다.

ⅰ) 전기, 전화, 가스, 급수, 배수(配水), 배수(排水), 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로실비, 우편물수취함, ⅱ) 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 단지 안 도로, 안내표지판, 게시판, 쓰레기통, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수정화시설, 정화조, 소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설, ⅲ) 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소.