분양가상한제

공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비에 택지비(감정가)를 더하여 분양가를 산정하게 하고 그 가격 이하로 분양하게 하여 분양 가격을 안정시켜 주택공급을 원활하게 하려는 제도이다. 이 제도는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행하고 있다. 분양가상한제 적용주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다.

분양가상한제 적용주택은 전매행위가 제한되며 수도권은, 공공택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상이면 3년 동안, 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 85%이상 100% 미만이면 4년 동안, 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 이상 85% 미만이면 6년 동안, 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70% 이상이면 8년 동안 전매가 제한된다.

수도권 외는 공공택지(과밀억제권역) 3년, 민간택지(과밀억제권역) 1년(충청권 3년)간 전매가 제한된다. 이와 같은 주택 가격규제는 이미 1979년부터 분양 상한가라는 제도를 도입하여 시작하였다. 1989년에는 주택분양가 원가연동제로 개선하였고, 외환 위기 이후 주택시장이 침체되자 1997년 1월 강원, 충북 등 4개 권역의 전용면적 25.7평 이하의 자율화를 시작으로 규제가 완화되었다.

1997년 6월 수도권 이외 지역 전면자율화(수도권은 철골조와 후 분양주택은 자율화), 1998년 2월 민간사업자 보유 택지 자율화, 1998년 10월 수도권 25.7평 초과 공공택지 아파트 자율화, 이어 1999년 국민주택기금을 지원받는 아파트 외는 전면자율화로 사실상 가격규제가 무력화되었다. 그 후 다시 주택가격이 앙등하자 노무현 정부는 분양가 상한제를 재도입하여 가격규제를 하게 된 것이다.

당초 사업주체가 공공이 개발하여 분양한 택지 안에서 건설하여 공급하는 주거전용 면적 85제곱미터 이하의 주택에 적용하였고, 2006년 2월 24일 85제곱미터 이하 주택에만 적용하던 것을 85제곱미터 초과 주택으로 확대 적용하여 후 분양주택은 적용 예외이던 것을 후 분양 주택까지 적용을 확대하였다. 2006년 7월 21일 85제곱미터 초과주택 분양가 상한제 적용 중대형 주택의 당첨자 선정 시 시세차익을 환수하기 위해 주택채권입찰제도를 도입하였다.

2007년 9월 1일에는 분양가상한제 전면적용을 위해 주택법령을 개정하여 시행했는데, 분양가상한제 적용주택이 민간택지에서 공급하는 공동주택(주상복합 포함)까지 확대하였고 토지 임대부 분양주택 및 환매조건부 분양주택제도 등이 도입되어 주택채권입찰제도를 보완하였다. 이 제도 하에서 분양받으면 처음 분양받는 사람에게 시세차익이 생기는 폐단이 있다.