전세

요약 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계.

전세는 외국의 입법례에서는 찾아볼 수 없는, 우리나라에서 고유하게 발달한 관습상의 부동산(不動産) 특히 건물(建物)의 대차(貸借)의 형태이다. 8·15 광복 전까지는 경향 일대에서 이용될 뿐이었으나 현재는 전국적으로 이용되고 있다.

전세의 법률적 성질에 관하여는 특수한 임대차(賃貸借) 또는 임대차와 이자(利子) 있는 금전소비대차(金錢消費貸借)가 결합한 혼합계약(混合契約)이라고 본다. 전세가 일반의 임대차와 다른 점은 목적부동산의 사용대가의 지급방법에 있다. 전세에 있어서는 전세금으로서 대상건물의 시가(時價)의 6∼7할(割)에 달하는 금액이 임대인(賃貸人)에게 교부되고, 전세관계가 종료될 때에 임차인(賃借人)은 그 전세금을 반환받는다. 이 전세금의 이자는 차임(借賃)과 상계(相計)된다.

그러므로 전세임대인과 전세임차인은 전세에 의하여 목적부동산을 담보화하는 결과가 된다. 곧 목적부동산의 소유자(所有者)는 전세금반환채무자(傳貰金返還債務者)로서 목적부동산에 대하여 질권(質權)을 설정하는 것과 같이 되고, 전세권자(傳貰權者)는 전세금반환채권자(傳貰金返還債權者)로서 목적부동산에 대하여 질권을 설정받는 것과 같은 기능이 나타나는 것이다.

그런데 담보제도가 담보권(擔保權)으로서의 구실을 제대로 하기 위하여는 물권(物權)의 성질을 가져야 할 것이나, 종래 관습상 발달한 전세는 물권의 성질을 가지지 못하였다. 그리하여 전세금의 반환을 확보하기 위하여 별도로 저당권(抵當權)을 설정하는 방법이 동원되거나 보증(保證) 등에 의한 인적(人的) 담보가 제공되기도 하였다. 이와 같이 전세는 타인의 부동산을 사용하는 관계이면서 동시에 담보관계로서 부동산금융(不動産金融)의 수단으로 이용되기도 하였다.
   
이러한 관습상의 채권적(債權的) 전세제도를 용익권(用益權)의 강화라는 요청에 따라 물권의 일종으로 성문화한 것이 민법(民法)에 규정된 전세권(傳貰權)이다. 그러나 물권적 전세권보다는 채권적 전세가 압도적으로 많은 현실에서, 물권적 전세권에 대하여는 민법이 자세한 규정을 두고 있으나 채권적 전세에 대하여는 민법이 아무런 규정을 두고 있지 않는 것은 입법의 불비이다. 그리하여 채권적 전세는 민법의 임대차의 규정에 의하여 규율될 수 밖에 없어서 경제적 약자의 보호에 크게 미흡한 결과가 되었다.   

그에 따라 경제적 약자의 보호를 위한 특별한 사회정책적 입법으로서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 제정·시행되고 있다.