전세집 경매 진행 예정, 보증금 지급명령 신청관련질문

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1.어떻게 대처하는데 조금이라도 제가 좀 더 돌려받을 수 있는 방법인지 알려주세요.

정확한 사실관계의 확인조차 이루어지지 않은 상태에서 질문에 대한 답이 가능하다면, 점쟁이 이거나 사기꾼이거나 둘 중 하나 입니다.

특히나, "전세금 반환소송은 지금진행해도된다고 하시는 분도 있고 경매 끝나고 못돌려받았을때 진행하는게 맞다"?? 라고 의견이 갈리는 이유 역시 마찬가지로 정확한 사실관계의 확인이 이루어지지 않았거나, 실무경험이 없거나 둘 중 하나라 할 수 있습니다.

매각절차를 통해 전액배당이 가능하다거나 하는 등 경매를 통해 매각절차가 완료된 이후 임차보증금반환청구의소 등을 진행해야 하는 특별한 사정과 이유가 있는 것이 아닌 이상 매각절차가 완료된 이후 임차보증금반환청구의소를 진행하고, 판결문이 나와 강제집행을 하려면 최소한 1~2년은 소요될 수 밖에 없습니다.

즉, 이는 질문자님의 상황과 목적 에 따라 그 답이 달라질 수 밖에 없는 만큼 정확한 사실관계의 확인이 우선인 이유 이기도 합니다.

따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 물건의 용도가 무엇인지는 알길이 없으나 다세대, 아파트와 같은 집합건물이 아닌 다가구, 단독, 근린주택 등 인 경우라면 건물전체의 전입세대열람 및 확정일자등록현황서 등을 통해 정확한 사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 다른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 다른 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 답을 구하는 유일한 방법 입니다.

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2.소송보다는지급명령을 신청하는게 비용이 덜 든다고 해서 지급명령신청을 고려중인데 지금 이 상황에서 의미있는게 맞나요?

이 또한 말씀하신 내용만으로는 판단이 불가능한 질문입니다.

지급명령은 단시일내에, 상대적으로 적은 비용으로 결정정본을 얻을 수 있는 장점이 있는 반면, 결정정본이 반드시 임대인에게 송달이 이루어져야 하고, 임대인이 이의를 제기할 경우 본안소송 즉, 임차보증금반환청구의소로 진행해야 한다는 단점이 있습니다.

이에 반해, 임차보증금반환청구의소는 지급명령에 비해 상대적으로 많은 시일과 비용이 소요될 수 밖에 없으나, 임대인에게 송달이 되지 않을 경우 공시송달을 통해 송달의 효력을 얻어 승소판결을 구할 수 있다는 장점이 있습니다.

따라서, 질문자님의 상황에 따라 장단점을 비교하여 판단해야 할 문제입니다.

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3. 소송진행시 승소후 집주인 재산조회 및 압류가가능하다고 알고있는데 압류 후에는 절차가 어떻게되나요? 제 지식으로는 압류는 집주인이 어쩌지 못한다는건 알고있는데 압류한 재산을 어떻게 현금으로 제가 회수를 할수있게되는건가요?? 압류는 언제 풀리나요?

개인채권자인 임차인의 입장에서 압류라는 것은 경매 라 볼 수 있습니다.

즉, 지급명령결정 또는 임차보증금반환청구의소 승소판결을 집행권원으로 하여 임대인의 재산 중 부동산의 경우 강제경매, 금융자산의 경우 압류및 전부명령 또는 추심명령 등을 통해 청구가 가능합니다만, 임대인 소유 주택이 경매로 매각되는 상황에서 채권추심을 할 재산이 남아있을 가능성은 크지 않은 만큼 그 실효성은 장담할 수 없습니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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