부동산펀드

본래 펀드(fund)는 기금을 의미하며 특정목적을 위해 모은 돈이나 단체를 의미한다. 예를 들면 1998년 IMF사태라 불리는 우리나라 외환위기 때 자금을 지원한 국제통화기금(International Monetary Fund)은 1944년 체결된 브레튼우즈협정에 따라 설립된 국제금융기구이다.

자본시장법상 부동산집합투자기구인 속칭 “부동산펀드”란 2인 이상의 투자자에게 수익증권 또는 지분증권(집합투자증권이라 함)을 발행, 매각하여 모은 금전(차입을 포함하며 집합투자재산이라 함)의 100분의 50을 초과하여 부동산투자, 부동산개발법인에 대한 대출, 부동산개발, 부동산임대, 분양권 등 부동산권리취득, 부동산담보부 기업구조조정채권 및 부동산과 관련된 증권 등에 투자하고 그 결과를 투자자에게 배분하는 기구(기관)라고 정의할 수 있다.

즉 부동산펀드는 부동산시장 또는 부동산금융시장의 참여자로서 부동산시장의 수요자이며, 부동산금융시장의 자금공급자이다. 따라서 부동산펀드를 금융상품이라고 분류한 것은 타당하지 않으며 부동산집합투자기구가 발행한 수익증권 또는 주식 등 출자증권이 금융상품인 것이다. 펀드는 운용방식에 따라 대출형, 임대형, 경공매형, 및 직접개발형의 네 가지가 있다.

① 대출형은 아파트, 상가 등 개발회사에 자금을 대여해주고 대출이자로 수익을 얻은 방식이다. ② 임대형은 빌딩 등을 매입한 후 이를 임대하여 임대수입과 가격상승에 의한 자본이익(capital gain)의 수익을 올린다. 이것은 다시 단기와 장기로 나뉘며 단기는 양도차익(매각차익)이 목적이고 장기는 임대수익이 목적이다. ③ 경공매형은 법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입 한 후 임대나 매각으로 수익을 올리는 방식이다.

④ 직접개발형펀드는 직접 개발에 나서 분양하거나 임대하여 개발이익을 얻는 방식이며, 위험도가 상대적으로 크다. 이것은 어떤 형태이든 해당 건물이 미분양 되면 목표수익률 달성이 어렵다.

부동산 펀드는 소액투자를 할 수 있다는 특징이 있으나, 원금 · 수익 보장형 상품이 아니고 중도환매가 제한되어(설립 시 한번 투자하면 유동성이 묶인다는 단점), 주식이나 채권보다 현금화가 어려운 단점이 있다. 그러나 대출채권을 근거로 ABS를 발행하면 사업성공 여부와 상관없이 투자자금을 회수할 수 있다. 관련법은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률이다.