부동산금융

부동산금융의 정의는 여러 가지가 있을 수 있고 또 금융의 발전과 사회의 변동에 따라서 달라질 수도 있어 그 정의를 내리는 일이 쉬운 일이 아니다. 또한 아직까지 이것을 명확하게 정의한 것은 발견하기 어렵고 학술적으로 정착된 용어도 아니다. 그렇지만 부동산금융을 연구하고 발전시키기 위하여는 부동산금융의 개념을 명확히 하여 의사소통의 효율화를 기할 필요성이 있다.

따라서 상환능력과 자금조달운용 관점에서 부동산금융의 개념을 다음과 같이 정의할 수 있겠다. 부동산금융은 “부동산 경제주체인 가계나 기업의 신용상태(신용등급) 즉 상환능력과 절연되어 오직 부동산 또는 부동산 프로젝트에서 발생하는 채권의 담보가치를 기준으로 저당권을 설정하거나 채권에서 발생할 현금흐름을 모아서(pooling) 대출을 받거나 증권을 발행하여 자금을 조달하는 부동산자산금융(real asset-backed finance)”으로 정의할 수 있겠다.

즉 부동산금융은 부동산 또는 부동산사업에서 발생하는 채권을 금융상품화하여 자금을 조달하는 금융기법을 말한다. 이를 기준으로 부동산금융의 종류에는 부동산담보대출, 역모기지론, 부동산 프로젝트파이낸싱대출과 부동산증권화 등이 해당한다고 볼 수 있다.

부동산금융의 특징은 일반 금융이 채무불이행시 채권확보의 수단으로서 채무자에게 대출원리금 상환에 대하여 무한책임(Full-Recourse)을 지우는 소구금융인데 반하여, 부동산금융인 주택담보대출 특히 Project Finance 방식에 의한 금융과 이를 기초로 한 자산유동화는 원칙적으로 대출원리금 상환 부담이 프로젝트의 내재가치와 예상 현금수입의 범위내로 한정 (Non-Recourse)되는 비소구금융(非遡求金融, Non-recourse Financing)이다.

부동산금융의 정의를 정확하게 이해하기 위하여 일반금융과 부동산금융의 차이점을 살펴보면 다음과 같다.

① 일반금융과 부동산금융은 원금, 이자 및 변제기간이 필수 요건이다.
② 일반금융은 개인 및 기업 등 경제주체의 상환능력(신용등급)을 기준으로 금융이 발생하는데 비하여 부동산금융은 부동산 또는 부동산프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 기준으로 금융이 발생한다.
③ 일반금융은 신용대출이 원칙이나 부동산금융은 부동산자산을 담보로 한 담보금융이 원칙이다.
④ 일반금융은 가계나 기업의 신용상태(신용등급)가 중요하나 부동산금융은 가계나 기업의 신용상태에서 절연된 부동산의 (담보)교환가치 또는 특정사업에서 발생하는 현금흐름의 담보가치가 중요하다.
⑤ 일반금융은 채무불이행시 개인과 법인을 상대로 타 재산이나 소득에 대해서도 전액 상환될 때까지 상환 청구를 하는 소구금융이다. 그러나 부동산금융은 원칙적으로 비소구금융으로 상환책임 범위가 담보물로 한정되는 금융으로 부동산을 처분한 가액 범위 내에서 채권을 회수한다.
⑥ 채무불이행시 일반금융은 개인 및 법인을 상대로 채권추심을 하여 채권을 회수하나, 부동산금융은 담보물권에 기한 부동산물권처분으로 채권회수를 한다.