3주택자 취득세 질문

1. "현재 3주택을 보유중이고 1채를 팔고 추가 매수를 하려고합니다. 이때 팔려고하는 주택에 대해서

계약을 체결하고 그 뒤에 추가로 주택을 매입하면 3주택이 유지되는건가요? 올해 바뀐 4주택 취득세

관련해서 질문드립니다." [질문내용 복사]

▶ 2019.12.31., 법률 제16855호로 개정된 지방세법 제11조 제4항 제2호에서 1세대 4주택 이상

에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 같은 조 제1항 제8호의 취득세율(취득가액에 따라 1%~3%)

을 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다(즉, 취득세율 4% 적용, 지방교육세, 농어촌특별세 별도).

같은 법 시행령 제22조의2 제1항에서 "1세대 4주택 이상에 해당하는 주택”이란 3개 이상의 주택을

소유한 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말하며, 이때 주택의 공유 지분이나 부속토지만을 소유

하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

이 경우 주택이란 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택(건축물대장에 주택으로 등재된 경우

등)을 말한다고 명시하고 있으므로 주거용 오피스텔 등은 주택 수에서 제외되는 것입니다.

2. 지방세기본법 제34조 제1항 제1호에서 취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때(즉, 취득일)

성립한다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제20조 제2항 제2호(개인 간 거래)에서 계약상의 잔금

지급일을 취득일로 규정하고 있습니다.

따라서 현재 소유하신 3주택 중 양도하시는 1주택의 매매계약을 체결하신 후 계약상의 잔금수령일

(매수인의 잔금지급일) 전에 다른 주택을 먼저 취득(잔금지급)하시는 경우에는 1세대 3주택의 상태

에서 1주택을 추가 취득하여 4주택이 되는 것이므로 취득세율 4% 적용대상에 해당합니다.

그러나 1주택을 먼저 양도(잔금수령일)하신 후에 다른 주택을 취득(잔금지급일)하시는 경우에는

1세대 2주택의 상태에서 1주택을 추가 취득하여 3주택이 되는 것이므로 취득세율 4% 적용대상에

해당하지 않습니다.

이 경우 취득가액이 6억원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하이면 세율 1.1%(취득세 1%+지방교육세

0.1%)를 적용하여 산출한 세액을 내시면 됩니다.

즉, 질문의 경우 계약상의 잔금일을 기준으로 1주택을 양도(잔금수령)하신 후 1주택을 취득(잔금지급)

하셔야만 취득세를 절감하실 수 있습니다.

더 궁금해하시는 사항은 댓글에 올려주시고 문의하신 내용을 이해하시는 데 있어 도움이 되셨기를

바랍니다.