법정지상권 성립여부 질문드립니다!!

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

말씀하신 바와 같이, 등기를 하지 않으면 소유권을 취득할 수 없고 처분할 수 있는 권리만을 갖게 되는 것인 분명한 팩트 입니다만, 예외적으로 원시취득자의 상속을 통해서도 소유권을 취득할 수 있습니다.

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허나, 미등기건축의 원시취득자로부터 일반매매를 통해 매수인은 사실상소유자 또는 사실상처분권한을 가진자로 인정되는 것이 실무 입니다.

다만, 이러한 경우 사실상의 소유자로 인정되기는 하나, 법률 상 소유권은 원시취득자 또는 상속인에 한하여 인정되는 만큼 통상적으로 법정지상권은 부정되는 것이 맞습니다.

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질문하신 케이스의 경우, 원시취득자의 상속인이 토지만을 매도하지는 않았을 것이고, 따라서 토지와 미등기건축물을 포함하여 매도를 했다면, 토지는 C, 무허가건축물은 사실상의 소유권은 C 이나 법률상의 소유자는 원시취득자의 상속인 이 되는 만큼 매매시점에 관습법상 법정지상권이 성립할 여지가 존재합니다.

즉, 경매를 통해 소유권이 변경되는 시점이 아니라 상속인과 C사이의 매매시점에 관습법상 법정지상권의 성립 가능성이 존재한다고 보아야 하는 것이 맞습니다.

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다만, 법정지상권 및 관습법상법정지상권이 그리 단순한 권리는 아닌 만큼 정확한 기초사실관계의 확인을 통해 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

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또한, 법정지상권 및 관습법상법정지상권이 성립하지 않는다 하더라도 토지소유자가 임의대로 철거를 할 경우 민.형사상의 책임을 지게 되는 만큼 토지인도반환 및 지상건축물철거청구의소를 통해 철거를 해야 하는 것이 맞습니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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