경매 선순위 전세권 질문입니다

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

선순위전세권자가 경매신청채권자인 경우, 선순위전세권은 전액배당 또는 배당여부 와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.

이와 별개로 임차인의 지위에서의 대항력을 따져봐야 하겠으나, 말씀하신 바와 같이 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도 를 통해 대항력을 갖추지 못한 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않는 것으로 보여집니다.

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다만...

대항력을 갖추지 못한 임차인인데, 선순위전세권이 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸함에도 불구하고 임의경매를 신청한 것에는 반드시 그에 상응하는 이유가 있을 것으로 추정되는 만큼 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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