대기업법인의 선순위전세권 관련한 경매 질문입니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

법원경매정보사이트 를 맹신하지 말아야 하는 가장 대표적이고 전형적인 오류 라 할 수 있습니다.

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주택임대차보호법 제3조 제3항 에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 아니라면, 직원이 전입을 하더라도 대항력을 인정받지 못하게 됩니다.

"한화" 가 중소기업은 아니니 당연히 직원이 전입이 있더라도 대항력은 인정되지 못하겠지요.

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허나, 경매정보사이트 에서는 "한화" 가 임차인의 지위에서 권리신고를 하면서 기재한 전입신고일자 를 실제 전입신고를 한 것으로 착각을 함으로서 대항력을 갖춘 임차인 이라고 표시를 하는 오류를 범한 것 입니다.

경매정보사이트는 (주)한화 가 법인인지 자연인 인 개인인지, 권리신고서 상의 내용과 실제 전입 등 이 사실과 같은지를 판단할 수 없습니다.

때문에 경매정보사이트 의 내용은 맹신하지 말고, 단순 참고의 용도로만 활용해야 하는 이유 겠지요.

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1. 법인의 경우 전입한 직원이 없으면 대항력 없지않나요?

앞서 답변드린 바와 같이 주택임대차보호법 및 중소기업기본법에 정한 중소기업이 아닌 이상 직원의 전입 유무와 관계없이 대항력은 성립하지 않습니다.

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2. 선순위전세권자 경매신청하고, 배당요구하면 말소기준등기가 되어 소멸 되지않니요?

선순위전세권의 경우....

선순위전세권자가 경매신청채권자인 경우

또는 배당요구를 한 경우

매각을 통해 소멸합니다.

AND 가 아니라 OR 입니다.

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3. 아래 물건은 낙찰자가 인수 사항이 있는게 맞는지요?

임차인의 배당요구는... 임차인의 지위 와 전세권자의 지위 를 엄격히 구분해야 하기 때문에, 재확인이 필요한 문제 입니다.

표면적으로는...

2018.09.03 배당요구를 한 것으로 확인되나 전세권자로서의 지위가 아닌 임차인의 지위로서 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.

즉, 임차인의 지위에서 배당이 가능하다면 전액배당을 통해 소멸되겠지만, 대항력을 갖출 수 없는 법인 에 해당하는 만큼 임차인의 지위에서는 배당이 불가능 할 것이고...

전세권자로서의 지위에서는 배당요구를 하지 않았으므로, 선순위전세권 85,000,000원 은 낙찰자의 추가적인 인수대상이 될 것으로 보여집니다.

한화 가 구멍가게도 아닌데, 이런 기초적인 실수(의도) 를 했다는게 이해가 잘 되질 않네요.^^;;

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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