경매 관련 선순위전세권 문의 드립니다.

사건번호를 남기세요, 그래야 제대로 된 권리분석이 가능합니다. 사설사이트에서 언급하는 소멸여부를 맹신해서는 안됩니다. 자주 오류가 있습니다.

전세권이란 것도 채권적전세가 있고, 등기부에 등재되는 전세권이 있습니다. 임차인과 전세권자는 다른 개념입니다. 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받고, 전세권은 민법의 적용을 받습니다. 일반인들은 혼용해서 사용하지만 엄연히 법률적 효력이 다릅니다.

원칙은 이렇습니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 그 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자는 낙찰대금과는 별도로 그 미배당분 보증금을 물어줘야 합니다.

해당 전세권자라는 사람이 전입과 확정일자를 받은 임차인인지, 단순 전세권을 설정한 전세권자인지부터 확인해야 합니다. 사건번호 남기세요. 사건번호 남긴다고 해서 입찰 들어가지 않을 사람이 이걸 보고 입찰들어가지 않습니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 커녕 제대로 된 답변 자체가 불가능 합니다.

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1. 선순위전세권의 경우 아래 두가지 에 해당하는 경우 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 됩니다.

1) 선순위전세권자가 선순위전세권을 원인으로 한 경매신청채권자인 경우

2) 선순위전세권자가 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우

따라서, 이 두가지 경우에 해당한다면 낙찰자의 인수대상이 발생하지 않고, 반대로 이 두가지 경우에 해당하지 않는다면 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

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2. 위에서 언급한 두가지 경우에 해당하여 소멸대상이라 하더라도, 이와 별개로 임차인의 지위에서의 대항력은 반드시 재확인이 필요합니다.

즉, 위의 두가지 경우에 해당하여 선순위전세권이 매각을 통해 소멸한다 하더라도, 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있는 경우 미배당임차보증금이 발생하게 될 경우 이는 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

선순위전세권과 임차인으로서의 대항력은 엄격히 구분해야 한다는 점 각별히 주의하시기 바랍니다. ​

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이처럼, 위에 언급한 내용들을 확인할 수 있는 최소한의 기초사실관계의 확인 없이는 질문하신 내용에 대한 답변은 당연히 불가능한 만큼, 이를 단정짓는 그 어떤 정보나 답변도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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