부동산 경매 고수님 도와주세요(선순위전세권)

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

공부 중 이시라면...

가장 경계해야 할 것이, 본인이 알고 있는 것이 팩트라고 단정짓는 것 입니다.^^;;

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"대부업체에서 나중 최우선변제권을 이용한 소액임차인을 방지하고자 선순위로 전세권 설정하는 경우를 많이 봤는데요"

​라고 하셨는데, 경매전문컨설턴트로 일을 한지 십수년이 지난 본인 조차도 그러한 경우를 본적이 없는데, 많이 보셨다니 놀라울 따름입니다.

특히나, 최우선변제를 방지하고자 전세권???

전세권을 설정하든 말든, 소액임차인의 최우선변제는 별다른 관련성이 없습니다.

관련이 있는건, 해당 전세권이 최초담보물권이라 가정할 때 그 설정일자에 따라 소액임차인의 임차보증금범위 및 최우선변제금액의 차이가 있을 뿐 이지요.

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1. 임차인이 이미 전입한 상태에서 집전체 선순위 전세권을 걸었던데 전입한 임차인과 선순위 전세권이 충돌하지 않는가요?

앞서 답변드린 바와 같이... 충돌??? 하지 않습니다.

임대차를 수반하지 않은, 단순한 담보물권으로서의 선순위전세권이라면, 임차인과 선순위전세권은 엄격히 구분해야 합니다.

선순위전세권의 경우, 선순위전세권자가 경매신청채권자 이거나 배당요구를 한 경우 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.

반대의 경우에는 낙찰자의 추가인수대상이 되겠지요.

이와 별개로, 임차인이 존재하는 경우라면 대항력을 따져봐야 할 것이고, 다른 권리가 존재하지 않고 선순위전세권만 존재하고, 선순위전세권자이 말소기준권리라면 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖추게 되는 바 임차보증금 전액 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

즉, 임차인과 선순위전세권은 충돌을 논할 이유 자체가 없습니다.

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2. 선순위전세권 인수라고 써있다면 해당 금액만큼 물어주면 전세권 말소되나요?(물론 말소과정에서는 법무사님 동행해야겠죠?)

3. 해당 전세권에 존속기간이 있던데 대부업체에서 돈을 바로 받고 말소해주지 않고 존속기간만큼 끌다가 돈을 받는 경우도 있나요?

앞서 답변드린 바와 같이 선순위전세권은 두가지의 경우에 따라 매각을 통해 소멸하게 됩니다만, "선순위전세권 인수" 라 명시되어 있다면 위 두가지의 경우를 제외한 케이스라 할 수 있겠지요.

따라서, 해당 전세권은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

단, 존속기간이 남아있는 경우 해당 전세권자와 협의가 이루어지지 않는 이상 말소될 수 없습니다.

즉, 시간을 끄는 것이 아니라...

경매신청채권자가 아니거나, 배당요구를 하지 않은 선순위전세권은 그 금액 뿐만 아니라 존속기간 까지 낙찰자의 추가인수대상 및 범위가 되는 것이고, 이러한 존속기간을 낙찰자에게 주장하는 건 전세권자로서의 당연한 권리를 행사하는 것이지 시간을 끄는 행위라 할 수 없습니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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