수익환원법
[ 收益還元法 ]
부동산의 수익으로부터 가격을 산정하는 방법을 말한다. 수익환원법은 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익의 현재가치합계를 구함으로써 대상 부동산의 시산가격을 구하는 수법이다(이 수법으로 구한 시산가격을 수익가격이라 한다).
수익환원법은 임대용 부동산 또는 임대 이외의 사업용에 제공되는 부동산의 가격을 구하는 경우 특히 유효하다. 또 부동산의 가격은 일반적으로 당해 부동산의 수익성을 반영하여 형성되며 수익은 부동산의 경제가치 본질을 형성한다.
따라서 이 수법은 문화재의 지정을 받은 건조물 등 일반적으로 시장성이 없는 부동산 이외의 것에는 모두 적용할 수 있으며, 자용의 주택지라도 임대를 상정함으로써 적용할 수 있다. 시장의 부동산가격 상승이 현저할 때는 교환가격과 수익 가격의 괴리가 증대되기 때문에, 선행(先行)하는 경향의 거래가격을 검증하는 수단으로 이 수법을 활용할 수 있다.
부동산을 장기 보유하는 경우에 적용하는 직접환원법과 일정기간(10년 등) 투자하는 경우에 적용하는 DCF법이 있다. 직접환원법은 단년도(單年度) 수익을 수익률로 나누어 100을 곱해 가격을 구하는 방법이다.