아파트입주자대표회장 해임에관한 질의

아파트관리주체에 관한 법률은 주택법에 규정되어 있습니다

질문자의 아파트에 관리규약이 있습니다

그 관리규약에 입주자 대표회의의 규정이 있을 것입니다

 

제21조 (입주자대표회의 임원의 업무범위 등) ①영 제50조제5항의 규정에 의하여 입주자대표회의의 임원은 관리규약이 정하는 바에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 회장의 경우에는 관리규약이 정하는 바에 따라 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다) 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다.

②입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정한다.

③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 업무를 총괄한다.

④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

⑤감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다

 

그리고 "공동주택 관리규약 준칙(안) - 건교부"은 참조 하세요

 

 

○○아파트 관리규약

제1장  총   칙

 

  제1조【목적】이 규약은 주택법제44조제2항 및 동시행령제57조제1항의 규정에 의하여  ○○시․도지사가 정한 관리규약의 준칙에 따라 당해 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항을 규정함으로서 입주자 및 사용자(이하 “입주자등”이라 한다)의 공동이익을 증진하고 양호한 주거환경을 확보함을 그 목적으로 한다.

 

  제2조【적용범위】이 규약은 ○○시․도 ○○시(군) ○○구 ○○동(읍,면) ○○번지 소재 ○○아파트 단지 내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 관리 및 사용에 관하여 적용한다.

 

  제3조【관리대상】이 규약의 관리대상은 [별표1]과 같다.

 

  제4조【용어 정의】이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 주택법․동시행령 및 동규칙(이하 "주택법령"이라 한다)에서 정의한 용어와 같다.

 

  제5조【관리주체 등】①입주자등은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 의결기구인 입주자대표회의와 집행기구인 관리주체를 둔다.

②입주자대표회의의 회의실과 관리주체의 사무소는 본 단지 내의 관리사무소에 설치한다.

 

제6조【규약 등의 준수의무】입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 주택법령 및 공동주택관리에 관계되는 법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제규정(이하 “관계규정”이라 한다)을 준수하여야 한다.

 

  제7조【규약의 효력】①이 규약은 주택법제44조제3항의 규정에 의하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

②제3조 관리대상의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자 및 점유자에 대하여도 입주자와 동일한 효력을 지닌다.

 

제2장 입주자등의 권리 의무

 

  제8조【입주자등의 자격】①입주자의 자격은 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.

②사용자의 자격은 1세대의 주택 전세권 및 임차권 등을 취득한 때에 발생하고 그 권리를 상실한 때에 소멸한다.

③공동주택에 입주한 입주자등(입주자 또는 사용자를 말한다. 이하 같다)은 지체없이 별지 제1호 서식에 의한 입주자 명부를 작성하여 관리주체에 제출하여야 한다.

④입주자등의 자격을 상실한 자는 이 규약과 관련한 일체의 권리를 상실한다.

 

  제9조【입주자등의 권리】①입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각호의 권리를 갖는다.

1. 전유부분을 주거의 목적으로 사용할 수 있는 권리

2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따른 사용권

3. 당해 동의 동별대표자를 선출하는 선거권 및 불신임권

4. 제18조제4항의 규정에 의한 입주자대표회의 해산권 및 제17조제3항단서에 의한 입주자대표회의 선출권

5. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에게 의견 진술권

6. 기타 이 규약에 정한 권리

②주택법시행규칙 제23조제1항단서규정에 의하여 구분관리는 단위별 입주자등의 과반수의 서면동의 외에 전체 입주자등의 3분의 2이상의 서면동의로 결정하며, 동조동항제4호에서 “그밖에 관리규약으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 공동 또는 구분 관리규약의 제정안

2. 공동 또는 구분 입주자대표회의의 구성안

3. 공동 또는 구분 관리기구의 운영안

4. 공동 또는 구분 관리구역의 범위 및 경계선

5. 재건축 및 리모델링의 추진으로 공동 또는 구분의 관리방법의 변경

 

【주】주택법시행규칙 제23조(공동주택의 공동관리 등)에서 말하는 관리규약으로 달리 정한 경우와 제4호에 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

 

  제10조【의결권 행사】①1세대의 주택에서는 하나의 의결권을 갖는다.

②1세대의 주택을 2인 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여   미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.

③입주자등은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 대리인에 의한 의결권은 당해 주택의 거주자이어야 한다.

 

  제11조【입주자등의 총의】①입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각호의 사항을 그 과반수 서면동의로 결정한다.

1. 당해 동의 동별대표자 선출 및 불신임

2. 제17조제3항단서규정에 의한 입주자대표회의 회장의 선출

3. 제18조제4항의 규정에 의한 하자있는 입주자대표회의의  해산 및 개선

②입주자등이 주택법령과 이 규약에 의하여 의결하여 작성한 서류는 관리주체가 보관한다.

 

제12조【입주자등의 의무】①입주자등은 주택법령에 정한 사항 외에 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상 및 제반시설의 유지․관리를 위하여 다음 각호의 의무를 진다.

1. 관계규정의 준수 의무

2. 전유부분을 주거의 용도로만 사용하는 의무

3. 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용․보전 및 유지할 의무

4. 공동생활의 질서를 지킬 의무

6. 관리주체의 안전점검 및 그 진단 결과로 이용제한 또는 보수 등의 조치에 협조할 의무

7. 시설물의 이용에 대한 안전수칙 준수 및 공사장 등의 통제에 협조할 의무

8. 기타 공동주택의 유지․관리를 위하여 지켜야 할 의무

②입주자가 그의 소유인 주택을 사용자에게 임대차 등을 한 경우 관리비․사용료의 체납분에 대하여는 당해 입주자가 부담할 책임이 있다.

③입주자등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택의 전유부분에 출입하고자 하는 경우에는 특별한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

 

  제13조【업무방해 금지】①입주자등은 제1조의 목적 달성을 위한 입주자대표회의  및 관리주체의 업무를 방해하기 위한 다른 조직을 결성할 수 없다.

②입주자대표회의와 관리주체는 상호업무를 대신하는 등 관여하거나 방해하여서는   아니된다.

 

  제14조【배상책임 등】입주자등이 고의 또는 과실로 공용부분․시설물 및 다른 입주자등의 전유부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

 

  제15조【권리․의무의 승계】①관리주체는 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 채권을 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다.

②입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.

 

제3장  입주자대표회의

 

제16조【동별대표자 선출】①동별대표자는 총 ○○명을 두되, 주택법시행령제50조제1항의 규정에 의하여 각 동별로 세대수에 비례하여 선출하는 동별 대표자는 다음 각호와 같다.

1. ○동 ○명   2. ○동 ○명   3. ○동 ○명

4. ～          5. ～

②동별대표자는 해당 동(해당 동의 통로별[Line별]로 선출하는 경우에는 그 통로[Line]을 말한다)의 입주자등의 과반수의 서면동의로 선출한다.

③동별대표자는 대리할 수 없다.

 

  제17조【입주자대표회의의 구성】①주택법시행령 제50조제1항의 규정에 의하여 입주자대표회의는 선출된 동별 대표자로 구성하되, 제16조제1항의 규정에 의하여 두는 동별 대표자 총수를 구성원으로 한다.

②입주자대표회의에는 다음 각호의 임원을 둔다.

1. 회장 1인

2. 이사 ○인(회장을 포함하여 3인 이상) 이상

3. 감사 1인 이상 3인 미만

③회장과 감사는 동별대표자중에서 호선한다. 다만, 회장은 입주자등의 10분의 1이상의 서면요구가 있는 때에는 선출된 동별대표자중에서 입주자등의 과반수의 찬성으로 선출한다.

【주】주택법시행규칙 제21조(입주자대표회의의 임원의 업무범위 등)에서 말하는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장을 입주자등이 직접 선출

④이사 및 감사는 회장의 제청에 의해 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다.

⑤입주자대표회의 임원의 업무범위는 다음과 같다.

  1. 회장 : 주택법시행규칙 제21조제3항에서 정한 사항

  2. 이사의 경우 관리이사 시설이사 등으로 구분 업무범위 지정

  3. 감사 : 주택법시행규칙 제21조제5항에서 정한 사항

 

  제18조【동별대표자의 결격사유 등】①주택법시행령 제48조제3항의 규정에 의하여 당해 공동주택에 주민등록을 마친 후 계속하여 6월 이상 거주하지 아니한 입주자와 다음 각호의 1에 해당하는 자는 동별대표자가 될 수 없다.

1. 미성년자, 금치산자, 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 자

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자

5. 해임되거나 임기 전에 사퇴한 후 3년이 경과되지 아니한 자

6. 거짓 또는 부정한 방법으로 선출된 자

②동별대표자가 다음 각호의 1에 해당될 때에는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 의결로 해임할 수 있다. 이 경우 제4호, 제5호, 제7호에 해당하는 자는 당연히 해임된 것으로 본다.

1. 고의․중과실 등으로 관계규정을 위반한 때

2. 각종 공사업체․용역업체로부터 금품수수 등을 한 때

3. 동별대표자로서 심히 품위를 손상하는 행위를 한 때

4. 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등을 ○개월 이상 연체한 때

5. 특별한 사유 없이 계속하여 ○회 이상 회의에 불참한 때

6. 동별대표자가 아닌 자로 하여금 그 업무를 대리하게 하는 등 직무를 해태한 때

7. 당해 공동주택에서 주택법에 의하여 과태료 처분을 받거나 벌금 이상의 형을 선고받은 때

③제2항 제1호 내지 제4호에 해당하는 자를 입주자대표회의에서 해임하고자 할 때에는 당사자를 출석시켜 의견을 진술하게 할 수 있다. 이 경우 당사자는 의결권이 없으나 구성원 의결총원에는 포함되어야 한다.

④입주자대표회의가 고의 또는 중과실에 의한 하자로 입주자등에게 재산상의 손실을 끼친 때에는 입주자등은 그 해산 및 개선을 입주자등의 과반수  서면동의로 결의할 수 있다.

 

  제19조【동별대표자 및 임원의 임기 등】①동별대표자의 임기는 2년(○○년도   ○월 ○일부터 ○○년도 ○월 ○일 까지)으로 하며, 1회에 한하여 연임(소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속의 임기산정은 한 사람으로 본다) 할 수 있다.

②동별대표자의 궐위가 있는 경우에는 궐위 일로부터 60일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 임기에 산정되지 아니한다

③임원의 임기는 선출된 날로부터 1년으로 하고, 1회에 한하여 연임할 수 있다.

 

【주】규칙 제19조 ②입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정한다.

 

④임원은 동별대표자의 자격을 상실한 때에는 그 자격이 상실된다.

⑤회장이 사고가 있을 때에는 이사 중에서 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.

 

【주】규칙 제19조 ④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

 

⑥임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위 일로부터 ○○일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 임기에 산정되지 아니한다

 

  제20조【동별대표자 선출】①동별대표자의 선출을 위한 공고문에는 다음 각호의  사항을 포함하여야 하며, 임기만료 1월 전에 공고한다.

1. 선출인원(동별 선출인원 포함) 및 임기

2. 선출기간

3. 후보등록기간

4. 후보등록장소(관리사무소)

5. 후보등록서류

가. 후보등록신청서(반명함판 사진 부착) 1부

나. 관리비 등의 완납 확인서 1부

다. 등기부등본(1개월 이내 발행) 1통

라. 주민등록등본(1개월 이내 발행) 1통

마. 입주자등 5인 이상의 추천서

6. 선출방법(제16조제2항)

7. 후보등록자격(제18조제1항의 결격사유)

8. 기타 필요한 사항

②입주자대표회의는 동별대표자의 선출을 위한 선거관리위원회 운영규정을 두어야 한다. 다만, 최초의 입주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자의 선출의 경우는 제외한다.

③선거관리위원회는 선출된 동별대표자의 명단과 임기 등을 지체없이 공고하여야 한다. 다만, 최초의 입주자대표회의 구성의 경우 관리규약의 제정과 차이가 발생하는 경우 임기를 부칙에 별도로 정하여야 한다.

 

제21조【회의개최】①주택법시행령 제51조제2항의 규정에 의하여 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분하고, 회장이 이를 소집하고 의장이 된다.

②정기회의는 매월말에 개최한다.

③임시회의는 주택법시행령 제51조제2항각호의 사항 외에 다음 각호의 경우에 개최한다.

1. 회장이 필요하다고 인정하는 때

2. 감사결과 관리주체 또는 입주자대표회의에 부정이 있다고 인정하여 감사가   회의 소집을 요구하는 때

3. 관리주체가 회의의 필요성을 제시하여 회의소집을 요구하는 때

【주】주택법시행령 제51조제2항에서 말하는 입주자대표회의는 관리규약에 정하는 바에 따라 회장이 소집한다.

⑤관리사무소장은 회의에 참석하며, 발언할 수 있다.

⑥회장은 회의를 개최함에 있어 통장(리장)․반장․자생단체(부녀회 등)․입주자등 및 이해관계자의 요청이 있는 경우 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게   하여야 한다.

 

  제22조【회의소집 절차】①회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 5일 전까지 일시․장소․의안을 동별대표자 및 입주자등에게 통보하여야 한다.

②제1항의 규정에 불구하고 같은 목적으로 회의를 다시 소집하고자 하는 때에는 개회 전일까지 통지할 수 있다.

 

  제23조【의결사항】①주택법시행령 제51조제1항제9호의 규정에서 “그밖에 관리규약으로 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 관리비예치금의 증액

2. 부녀회(어머니회와 같다) 등 자생단체의 운영기준

3. 그밖에 관리주체가 주택법시행령 제55조제1항의 규정에 의한 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항

【주】주택법시행령 제51조제1항제9호에서 말하는 그밖에 관리규약에 정하는 사항

 

②의안은 당해 입주자대표회의 구성원(동별대표자) 또는 관리사무소장이 작성할 수 있다. 다만, 동별대표자가 작성한 의안은 관리사무소장의 검토의견을 첨부하여야 한다.

③의안을 제출하는 자는 사전에 회의에 상정할 의안(“회의 목적”을 말한다)을 갖추고 이유를 붙여 이를 회장에게 제출하여야 하며, 회장은 이를 검토한 후 관계규정에 위반되는 사항은 그 이유를 명시하여 반려하여야 한다.

④입주자대표회의는 관리주체가 주택법시행령제56조각호에 규정한 사항을 입주자등에게 전자우편으로 통지하거나 당해 공동주택의 인터넷 홈페이지에 공시하게 할 수 있도록 제반시설을 지원하여야 한다.

 

  제24조【의결방법】①회의의 성원과 의결은 주택법시행령 제51조제1항의 규정에 의하여 관리규약 제16조제1항에서 정한 그 구성원의 과반수의 출석과 찬성으로 한다.  다만, 선출된 구성원수가 제16조제1항에서 정한 구성원수의 3분의 2 미만인 경우에는  입주자등의 권익과 관리업무의 집행에 지장이 없도록 단순․경미한 사항에 한하여 출석인원 3분의 2의 찬성으로 결정한다.

②회의에서 일단 부결된 의안은 당해 회의 중에는 다시 발의하거나 심의하지 못한다.

 

  제25조【재심의】①관리주체는 입주자대표회의에서 의결한 사항이 관계규정을 위반된다고 판단하는 경우에는 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출할 수 있으며, 입주자대표회의는 이를 다시 심의하고 그 결과를 관리주체에게 통보하여야 한다.

②제1항의 재심의 요청서에는 다음 각호의 사항을 적시하여야 한다.

1. 의결한 사항

2. 관계규정 및 그 규정을 위반하는 내용

3. 처리방안

 

  제26조【회의록】①회장은 회의를 개최한 때에는 “회의록”을 작성하여 출석한 동별대표자 전원의 서명을 받은 후 주택법시행령 제51조제4항의 규정에 의하여 관리주체가  보관 및 집행하도록 통보하여야 한다.

②공동주택의 입주자등이 관리의 투명화를 위하여 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 이에 응함으로서 개인정보 누설이나 개인의 명예훼손 등이 예상되는 경우에는 입주자대표회의에서 의결로 열람은 허용하되 복사를 요구하는 경우 그 범위를 결정할 수 있다.

【주】주택법시행령 제51조제4항에서 말하는 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

 

  제27조【겸임금지】①당해 단지를 위탁관리하는 주택관리회사의 임․직원과 자치관리기구의 임․직원은 동별대표자를 겸임할 수 없다.

②동별대표자는 지방자치단체의 하부조직인 통장(리장)․반장과 자생단체(부녀회 등)의 장 및 선거관리위원회 위원 등을 겸임할 수 없다.

 

  제28조【운영비】①입주자대표회의는 업무를 수행하기 위하여 월 ○○원의 한도 내에서 운영비를 지출할 수 있다.

②제1항의 운영비의 사용내역은 증빙서류를 첨부하여 입주자대표회의가 별도의 장부로 작성하여 보관한다.

 

  제29조【입주자대표회의의 의무와 책임】①입주자대표회의의 구성원은 관계규정을 준수하고, 입주자 등을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.

②입주자대표회의의 구성원은 작위 또는 부작위로 인하여 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 하되, 그 업무를 대신하여서는 아니된다.

④입주자대표회의의 구성원이 관리주체에 부당하게 간섭하거나 압력을 행사하여 사고가 발생한 책임은 그 손해배상의 책임을 진다.

 

  제30조【선거관리위원회】①동별대표자를 선출하기 위하여 구성하는 선거관리위원회(이하 “위원회”라 한다)는 동별대표자 선출 공고일 10일전에 다음 각호와 같이 구성한다. 이 경우 당해 공동주택의 동별대표자로서 해임된 적이 있는 자는 위원이 될 수 없다.

1. 위원장은 위원 중에서 호선한다.

2. 위원은 ○○인 이내에서 입주자대표회의가 구성하되, 지방자치단체의 하부조직인 통장(면에는 리장)․반장을 그 구성원에 포함할 수 있다.

3.  최초구성과 동별대표자가 없는 때에는 관리사무소장이 구성할 수 있다.

4. 그밖에 선거관리위원이 동볃대표자로 출마하는 경우 위원의 자격이 자동 상실된다.

 

②위원회는 관계규정에 적합한 입주자중에서 동별대표자가 선출되도록 하여야 한다.

③위원회는 부정한 방법으로 선출되거나 등록한 자는 이를 무효로 하고 재선출하여야 한다. 이 경우 재선출 절차와 방법은 제20조의 규정에 의한다.

④관리사무소장은 위원회가 구성될 수 있도록 통장․반장 등의 주민회의를 소집할 수 있으며, 위원회가 구성된 경우에는 선출에 필요한 행정업무를 지원하여야 한다.

⑤의사결정은 위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 결정한다.

⑥선거 및 선출에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 선거관리규정으로 정한다.

 

제4장 자치관리

 

  제31조【자치관리기구의 구성 및 운영】①입주자등이 관리방법을 자치관리로 결정한 경우 입주자대표회의는 주택법 제43조제4항의 규정에 의하여 관리사무소장을 대표자로 하는 자치관리기구를 구성하여야 한다.

②입주자대표회의는 관리사무소장으로 하여금 관계규정에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 “자치관리기구”를 구성하도록 한다.

 

  제32조【자치관리기구의 직원의 자격 요건】다음 각호에 해당하는 자는 자치관리기구의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다

1. 관계법령에 적합한 법정자격을 소지하지 아니한 자

2. 병역기피자 및 군무이탈자

3. 의료기관의 건강진단 결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 판정된 자

4. 신원이 부적당하거나 업무수행에 부적절하다고 관리주체에서 결정된 자

5. 기타 관계규정에서 정하는 자

 

  제33조【인사․보수․책임】이 규약에 정하지 아니한 자치관리리구 직원의 담당업무와 인사․보수 및 책임 등은 입주자대표회의에서 근로기준법에 의하여 취업규칙 및 인사규정 등으로 정하며, 관리사무소장은 이 규정에 의하여 직원인사 및 노무관리를 행한다.

 

제5장 위탁관리

 

  제34조【주택관리업자 선정】①입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우   주택법시행령 제52조의 규정에 의하여 주택관리업자를 선정하여야 한다.

②입주자등을 대표하여 입주자대표회의의 회장은 선정된 주택관리업자와 위·수탁관리 계약을 체결하여야 한다.

③위․수탁관리 계약기간은 2 내지 3년 이상으로 한다.

④주택관리업자의 선정은 공개경쟁의 입찰에 의한다. 다만, 주택법시행령 제52조제4항 단서규정에 의거 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 사전에 다음 각호의 사항을 입주자등에게 10일 이상 공시하여야 한다.

1. 계약기간의 만료되는 날

2. 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭)

3. 전체 입주자등의 10분의 1이상의 이의가 없을 경우 입주자등의 서면동의 없이 입주자대표회의의 구성원 3분의 2이상의 찬성만으로 결정한다는 내용

4. 다시 계약하는 경우 그 계약기간

5. 계약서

6. 그밖에 필요한 사항

⑥주택관리업자를 선정할 때에는 다음 각호의 서류를 확인하여야 한다.

1. 주택관리업등록증

2. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본)

3. 사업자등록증

4. 주택법시행령 별표8의 규정에 의하여 등록된 주택관리사(보)․기술인력 및 장비 명세서

5. 주택법 제54조의 규정에 의한 등록말소 및 영업정지 여부에 관한 관계기관의 확인서

6. 재무제표(최근 3개월간 금융기관의 예금잔액증명서 포함)

7. 영업배상책임보험 가입 유무

8. 최근 1년간 공동주택 관리실적

9. 본사 및 영업소 소재지

 

  제35조【위탁업무 등】①관리업무의 위탁 범위는 주택법시행령 제55조제1항각호의 규정에 의한 관리주체의 업무로 한다.

②위·수탁관리계약서에는 다음 각호의 사항을 포함하되, 명료하게 작성하여야 한다.

1. 목적

2. 용역의 대가

3. 계약기간

4. 계약이행보증금

5. 대금지급 및 방법

6. 관리기구의 조직 구성

7. 관리비예치금 사용조건

8. 책임한계 및 손해배상책임

9. 제3항 각호에 해당하는 경우 계약의 해제 및 해지

10. 기타 필요한 사항

③입주자대표회의는 주택관리업자가 다음 각호의 1의 사유가 있는 때에는 계약을 해제 또는 해지하여야 한다.

1. 재무상태, 보유 기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 때

2. 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때

3. 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 때

4. 특별한 사유없이 계약을 불이행한 때

④입주자대표회의 회장은 위·수탁관리계약을 체결하는 주택관리업자에 대하여 관계규정 및 계약의 성실한 이행에 대한 서약서를 징구하여야 한다.

⑤위․수탁계약의 체결은 [별첨] “공동주택 위․수탁관리계약서”에 의한다.

 

  제36조【위․수탁관리계약서 열람 등】①위․수탁관리계약서에는 입주자등 및   관리직원 등 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하는 내용이 포함되어서는 아니된다.

②입주자대표회의는 입주자등이 위․수탁관리계약서의 열람 및 복사를 요청한 때에는 이에 응하여야 한다.

 

제6장 관리주체의 업무 및 책임

 

  제37조【관리주체의 업무】①관리주체는 주택법시행령 제55조제1항제5호에서 “공동주택 관리규약으로 정한 사항의 집행”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 공사․용역입찰관리와 준공검사

2. 제40조의 규정에 의한 재해보험의 가입

3. 제75조의 규정에 의한 규약 위반 자 및 질서 문란자에 대한 조치

4. 기타 이 규약에서 정한 업무

【주】주택법시행령 제55조제1항제5호에서 말하는 관리주체 업무중 관리규약을 정한 사항의 집행

②공동주택의 입주자등이 관리의 투명화를 위하여 월별로 관리비․사용료 및 장기수선충당금(이하 “관리비등”이라 한다)의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관한 자료의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를  요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 이에 함으로서 당해 공동주택관리업무에 지장된다고 판단되는 경우는 입주자대표회의에서 의결로 복사범위를 결정할 수 있다.

 

【주】주택법시행령 제55조제2항에서 말하는 관리주체는 월별로 관리비․사용료 및 장기수선충당금(이하 “관리비등”이라 한다)의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자등이   이의열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

③경비원은 단지 내에서 거동이 수상한 자 등에 대하여는 경비실 및 관리사무소까지 동행할 것을 요구할 수 있으며, 경비원의 저지를 거부하는 경우 즉시 관리사무소에 보고하여야 한다.

④경비원은 단지 내에서 위험한 행위를 하는 자가 있거나 공동생활질서를 지키지 아니하는 자가 있을 때에는 이를 제재할 수 있으며, 단지 내의 원활한 교통 흐름을 위하여 단지내 도로 및 주차장의 차량을 통제할 수 있다.

 

  제38조【자료의 종류 및 열람방법 등】①관리주체가 보관 및 관리하는 자료의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 관리규약

2. 설계도서․장비내역․장기수선계획서 및 안전관리계획서 등 시설관련 서류

3. 입주자대표회의 회의록

4. 관리비․사용료의 부과․징수현황 및 이에 관한 회계서류

5. 장기수선충당금의 적립 및 사용에 관한 서류

6. 관리비예치금의 내역

7. 각종 계약서

8. 그 밖에 관리업무에 필요한 서류

②입주자등은 관리주체의 업무를 방해하지 않는 범위내에서 단일건으로 제1항의 서류의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 수 있으며, 관리주체는 다음 각호의 경우를 제외하고 그 요구에 응한다.

1. 공사․용역 입찰계약의 예정가격. 단, 낙찰자 결정전까지로 한다.

2. 개인의 신상 정보에 관한 서류

3. 작성 또는 진행중인 서류

 

  제39조【관리주체의 동의 기준】①주택법시행령 제57조제3항각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의를 하는 경우 그 동의기준은 다음 각호에서 규정한 바와 같다. 다만,  주택법령에서 입주자대표회의 의결을 규정한 사항은 제외하며, 필요한 경우 입주자대표회의 및 이해당사자의 의견을 받아야 한다.

 

1. 공용부분에 물건을 적재하거나 이로 인해 통행․피난 및 소방을 방해하는 사항

가. 입주자등에게 이익이 있거나 필요하다고 판단되는 행위는 동의(다만, 단지내 상가 입점자의 권익을 침해하지 않은 범위내이어야 한다)

∘ 자생단체가 농수산물 직거래․바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지내 도로에 적재하는 행위

∘ 주차장을 주차 이외의 용도로 일시 사용하는 행위

∘ 세대내 과외(피아노, 놀이방, 합숙소, 공부방 등)등을 하는 행위

나. 입주자등에게 피해가 발생한다고 판단되는 행위는 부동의

∘ 자동차를 소방차 전용구역에 주차하거나 주차구역 이외의 장소에 주차하여 통행을 방해하는 행위

∘ 건물 내부의 계단 및 통로에 물건을 적재하는 행위

∘ 차로에 물건을 적재하거나 자동차를 주차시키는 행위는 소방훈련 등 특별한 경우를 제외하고는 금한다.

 

2. 광고물․표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 사항

가. 지정된 장소에 부착하거나 입주자등에게 홍보가 필요하다고 판단되는 행위는 동의

∘ 정부기관에서 지정된 게시판에 부착하는 행위

∘ 입주자등에게 유익한 정보를 제공하는 행위

∘ 안전수칙과 관련하여 지정된 시설에 부착하여 홍보하는 행위

 

나. 지정된 장소에 외의 장소에 부착하거나 미관을 해치는 행위는 부동의

∘ 대형 광고물을 단지 안에 설치하는 행위

∘ 발코니 전면과 건물 외벽을 이용하는 광고 행위

∘ 광고물․선전물 등 스티커를 부착하는 광고 행위(지정된 장소는 제외)

 

3. 가축을 사육하거나 방송시설을 사용함으로서 공동주거생활에 피해를 미치는   사항

가.  입주자등의 동의를 요하는 행위(통로식[line식]은 당해 통로[line]에, 복도식은 당해 복도층에 거주하는 입주자등의 과반수의 서면 동의가 있어야 한다)

∘ 개, 고양이, 토끼, 쥐, 닭 등 가축을 애완용으로 기르는 행위

∘ 뱀, 파충류 등을 애완용으로 기르는 행위

∘ 조류를 기르는 행위(앵무새 등 작은 새에 한한다)는 가능

나. 방송시설 등을 사용하는 행위

∘ 확성기, 비상방송시설, 피아노 등 악기 등을 사용하는 행위

  다만, 입주자등의 동의를 받아 시간을 구체적으로 정하는 경우는 제외한다.

 

4. 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

가. 발코니의 철재 난간에 위성안테나․무선안테나 및 화분 등을 설치하는 행위(돌출 물의 낙하로 안전사고가 우려되는 경우와 인양기 등의 사용에 지장을 줄 우려가 있는 돌출물의 설치를 금한다)

나. 외벽(콘크리트 벽을 말한다)에 돌출물을 설치하기 위해 못을 박거나 구멍을 뚫는 등의 행위

다. 에어콘 실외기 설치(주변환경, 안전 및 소음 등에 지장이 없는 범위내에   한한다)

 

5. 통제구역인 전기실․기계실 및 위험구역인 정화조 시설 등에 출입하는 행위는 관리자가 동행하여야 한다.

 

②관리주체는 제1항의 행위에 대한 동의로 입주자등의 민원이 발생할 우려가 있는 경우와 안전사고 및 주거생활에 불편을 줄 우려가 있는 행위는 그 동의를 거부할 수 있다.

 

  제40조【재해보험】①관리주체는 주택법시행령 제58조제3항제7호의 규정에서 정하는  “공동주택 단지 내 건물 전체를 대상”으로 하는 다음 각호의 재해보험을 입주자등을 대행하여 가입할 수 있다.

1. 건물 및 가재도구 등에 대한 화재보험계약

2. 승강기․인양기 및 어린이놀이터시설 등의 사고 등 에 대한 손해보험계약

②입주자대표회의는 당해 공동주택 내에서 각종 사고로 인한 비용의 지출을 줄이기  위하여 제1항각호의 보험가입에 협력하여야 한다.

 

제41조【관리주체의 책임 및 의무】①관리주체는 주택법시행령 제55조제1항각호의 규정에 의한 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있다.

②회장은 관리주체의 대표자로부터 제1항에서 규정하는 의무를 질 것을 서약하는 서약서를 징구하여 보관하여야 한다.

③관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

  제42조【제반 관리교육 등】①관리주체는 안전사고 예방과 자질 향상을 위하여 그 직원에  대한 교육을 받도록 하여야 한다.

②입주자대표회의는 그 구성원 또는 관리직원이 주택법령의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다

③주택법에서 인정하는 기관 또는 단체가 입주자대표회의 또는 관리주체를 지도하거나 자료․서식․간행물 등의 정보를 제공하는 때에는 그에 따른 경비를 지원할 수 있다.

 

  제43조【관리업무의 인수․인계】①주택법시행령 제54조제1항제5호의 규정에서 “관리규약 그밖에 관리업무에 필요한 사항”이라 함은 다음 각호와 같다.

1. 입주자대표회의 구성원 현황

2. 입주자등의 세대별 구성현황

3. 그밖에 인수․인계에 필요하다고 인정하는 사항

②입주자대표회의 회장이 변경된 때에는 지체없이 다음 각호의 사항을 후임자에게 인계하여야 한다.

1. 관리비예치금의 내역

2. 장기수선충당금의 적립내역과 집행내역 및 인장

3. 관리주체의 현황

4. 그밖에 필요한 사항

 

【주】주택법시행령 제54조제1항제5호에서 말하는 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

 

제7장 관리비 등

 

  제44조【관리비예치금】①주택법시행령제49조제1항의 규정에 의하여 입주자가 납부한 관리비예치금은 당해 공동주택의 공용부분의 관리를 위하여 사용한다.

②관리비예치금은 운용중 입주자가 변경되는 경우(매도로 인하여 소유권이 변경되는 것을 말한다) 매도자와 매수자간에 그 권리를 상계하여야 한다. 다만, 매도자와 매수자가 서로상계를 하지 않고 관리주체에게 관리비예치금의 반환을 요구하는 경우 매수자가 관리주체에게 납부를 완료하는 경우 매도자에게 반환할 수 있다.

③입주자대표회의는 관리비예치금이 당해 관리기구의 운영에 추가 소요되는 경우 그 과반수의 찬성으로 인상할 수 있다.

④관리비예치금을 납부하지 아니한 입주자에 대한 조치는 제76조의 규정을 준용한다.

⑤관리비예치금은 재건축 등의 사유로 입주자가 해산할 경우 해산 당시의 소유자에게 반환하여야 한다.

【주】주택법시행령 제57조제1항제10호에서 말하는 관리비 예치금의 관리 및 운용방법

 

  제45조【관리비의 세대별부담액산정방법】관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표2]에 의한다.

 

  제46조【사용료의 세대별부담액산정방법】①사용료의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표3]에 의한다.

②제1항에 불구하고 주택법시행령제58조제2항각호의 1의 사용료를 입주자등의 편의를 위하여 관리주체가 징수권자를 대행하는 비목중 세대별로 설치된 비목별 계량기에 의해 계량된 사용량을 산정하는 경우 다음 각호에 의하여 산정 한다.

1. 전기 : 한국전력공사의 전기공급에 관한 규정 또는 그에 관한 계약서

2. 수도 : 당해 지방자치단체의 수도급수조례 또는 그 공급규정

3. 가스 : 가스 공급회사의 요금산정서

4. 그밖에 공급자의 약관 및 계약서

 

  제47조【장기수선충당금의 세대별부담액산정방법】①주택법시행령 제66조제1항의 규정에 의한 “장기수선충당금의 요율”은 주택법시행규칙 별표4 제7호의 규정에  의하여 산정한 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 다음 각호의 적립요율에 따라 산정 함을 말한다.

1. 200 년～200 년 : ○○%

2. 200 년～200 년 : ○○%

3. 200 년～200 년 : ○○%

4. 200 년～200 년 : ○○%

5. ～ 100%

【주】주택법시행령 제66조제1항에서 말하는 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에 정한다

②관리주체는 매년 3월 말까지 전년도 말을 기준으로 수립된 장기수선계획에 의하여 적립할 장기수선충당금, 제1항에 의하여 적립된 장기수선충당금과 장기수선계획에 의하여 사용한 금액(공사내용을 포함한다)을 표기하여 입주자등이 잘 알아 볼 수 있도록 게시판 등을 통하여 공시하여야 한다.

 

  제48조【관리비 등의 산정기간】관리비 등의 산정기간은 매월 1일부터 말일까지로 한다. 다만, 전기․수도․가스 등 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 약관 등이 정하는 바에 의한다.

 

  제49조【관리비 등의 납부기한】①관리비 등의 납부기한은 익월 ○○일로 한다.  다만, 납기 일이 공휴일인 경우에는 금융기관의 다음의 첫 근무일까지로 한다.

②전출하는 입주자등이 당월의 관리비 등에 대한 중간 정산을 요청한 경우 관리주체는 입주자등이 계약서 등에 건물을 명도하기로 정한 날을 기준으로 명도 전 3개월 평균 관리비 등을 당월의 일수로 나눈 금액에 100분의5(오차 비율)를 가산한 후 당월 주택의 점유 일수를 곱하여 산출한다. 이 경우 제2항에 불구하고 관리비 등의 납부기한을 전출일로부터 ○일 이내에서 별도로 정하여 고지할 수 있다.

 

  제50조【관리비 등의 징수․보관․예치】①관리비․사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 한다) 제수납금의 납부고지서는 동․호수 및 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일 전에 입주자등에게 도달하도록 하여야 한다.

②관리비등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(이하 “금융기관” 이라 한다)에서 수납 및 예치하여 관리한다.

③관리비등의 납부는 체납된 관리비등부터 납부하여야 한다.

 

  제51조【관리비 및 사용료의 사용절차】①관리주체가 관리비를 사용하고자 할 때에는 주택법시행령 제51조제1항제2호의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 확정한 예산에 따라 사용하여야 한다.

②관리주체가 주택법시행령 제58조제3항각호의 규정에 의하여 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 고지금액을 자동이체․채권자 계좌이체  또는 지로에 의하여 지급한다. 다만, 입주자대표회의의 운영비 등 예산으로 정하는 비목은 제1항의 규정에 의한다.

 

  제52조【장기수선충당금의 사용절차】①주택법시행령 제66조제2항의 규정에서 “장기수선충당금의 사용절차”라 함은 관리주체가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용함을 말한다. 다만, 공사입찰에 대하여는 제9장에서 정하는 절차에 의한다.

②장기수선충당금 사용계획서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 수선공사의 명칭과 공사의 내용

2. 수선대상시설에 관한 현황사진

3. 수선공사의 설계도서

4. 수선공사의 수량 및 예정금액

5. 공사 발주방법

【주】주택법시행령 제66조제2항에서 말하는 장기수선충당금이 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다.

③관리주체는 장기수선계획에서 정하는 수선예정시기 이전에 수선공사가 필요한 경우에는 입주자대표회의의 의결을 얻어 사용한 후 그 사유를 입주자에게 공시하여야 한다.

 

  제53조【관리비 등의 지급방법】①관리주체는 관리비 등의 지출을 채권자가 지정하는 금융기관의 예금계좌 또는 체신관서의 우편대체계좌에 입금(이하 “무통장 입금”이라 한다)하여 지급함을 원칙으로 한다.

②제1항의 규정에 불구하고 교통비 및 1건당 10만원 미만을 지출하는 경우와 무통장 입금하여 지급하는 것이 특별히 곤란하다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

  제54조【관리외 수입의 용도 및 사용절차】①관리비 이외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입(예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 부대시설의 사용료 등)은 당해 년도의 “관리외 수입”으로 회계처리 한다.

②제1항의 관리외 수입은 예산이 책정되지 아니하였거나 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비로 적립하는 경우 외에는 회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.

③당해 년도의 예비비는 전년도 관리비 부과총액의 100분의2를 초과할 수 없다.

④예비비를 사용하고자 할 때에는 입주자대표회의의 승인을 얻어야 하며, 사용 후에는 입주자등이 알 수 있도록 집행내역을 게시판 등을 통하여 공시하여야 한다.

⑤제1항에 불구하고 관리주체의 업무와 관련하여 각 기관 등을 대행하여 받은 대가나 재활용품의 판매수입 등은 그 업무를 대행한 자가 사용할 수 있다.

 

  제55조【관리비 등의 연체료】관리비 등을 기한 내에 납부하지 아니한 입주자등에 대하여는 가산금을 [별표4]의 연체요율에 따라 부과한다.

 

제8장 회계처리 및 회계감사

 

  제56조【회계처리기준】①관리주체는 주택법령 및 이 규약에 의한 회계처리기준에 따라 회계처리를 하여야 한다.

②회계처리기준에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 회계처리규정으로 정한다.

③제1항 및 제2항의 규정에서 적용할 회계처리기준이 없는 사항은 기업회계기준을 준용한다.

 

  제57조【회계연도】회계연도는 매년 1월 1일부터 12월 31일 까지로 한다.

 

  제58조【장부】①관리주체는 다음 각호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록․유지 및 보관하여야 한다.

1. 현금출납부

2. 총계정원장, 보조장

3. 수입보조부(세대별 징수대장 포함)

4. 지출보조부(비목별 장부)

5. 물품관리대장(공구․기구 비품대장 및 저장품 수불부)

 

  제59조【예산】①관리비의 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다. 다만, 난방비 및 급탕비는 정산제로 한다.

②관리주체는 회계연도 개시 40일 전까지 예산안을 작성하여 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

③입주자대표회의는 회계연도 개시 10일 전까지 예산안을 심의 의결하여 관리주체에 통보하여야 한다. 이 경우 예산이 부득이한 사유로 회계연도 개시 전까지 성립되지 아니한 때에는 예산안에 계상된 것은 전년도의 실적 범위 내에서 집행할 수 있다.

④예산이 확정된 후의 관리계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경할 필요가 있을 때에는 추가경정예산을 편성할 수 있다. 이 경우 편성 및 집행절차는 본 예산에 준하여 처리한다.

⑤회계연도 개시까지 예산이 확정되지 않은 경우에는 확정될 때까지 전년도의 예산에  준하여 집행한다.

 

제60조【결산】①관리주체는 매 결산기에 다음의 재무제표와 그 부속명세서(이하 “결산서”라 한다)를 작성하여 회계연도 종료 후 30일 이내에 입주자대표회의의 승인을 얻어야 한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 현금흐름표(영업활동, 투자활동, 재무활동이 없는 경우 생략 가능)

4. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서

②관리주체는 매 결산기에 사업보고서를 작성하여 결산서와 함께 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

③관리주체는 결산서를 승인받은 날로부터 결산서류를 정리하여 5일 이내에 입주자등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다.

④회계관련 서류의 보존기간은 5년으로 한다.

 

  제61조【월별 결산서 통보】관리주체는 투명한 관리를 위해 매월 말에 결산한 대차대조표․손익계산서․관리비 부과내역서(예산집행실적 포함) 및 금융기관이 발급한 예금잔고 증명서를 회장과 감사에게 통보하여야 한다.

 

  제62조【재무제표의 구성 등】①대차대조표는 자산․부채 및 자본으로 구분하고, 다음 각호에 따라 작성한다.

1. 자산은 유동자산 및 고정자산으로 구분한다.

가. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분

(1)당좌자산은 현금, 예금, 미수관리비, 가지급금, 선급비용, 기타의 당좌자산

(2)재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 구분

나. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분

(1)투자자산은 장기수선충당예치금, 전신전화가입권, 보증금 및 기타 예치금

(2)유형자산은 공기구비품, 건물, 구축물, 기타의 유형자산

2. 부채는 유동부채 및 고정부채로 구분한다.

가. 유동부채는 미지급금, 예수금, 가수금 및 단기부채성충당금으로 구분

나. 고정부채는 퇴직급여충당금, 장기수선충당금 및 기타의 장기부채성충당금으로 구분

3. 자본은 관리비예치금과 이익잉여금으로 구분한다.

가. 관리비예치금

나. 이익잉여금은 예비비적립금, 당기순이익으로 구분

4. 제1호내지제3호 규정의 과목 외에 금액의 규모나 사업내용이 중요한 경우 및 기타의 부채성충당금은 그 내용를 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분 기재할 수 있다.

②손익계산서는 다음 각호에 따라 작성한다. 이 경우 수익은 실현시기를 기준으로 계상하되, 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 관리외수익은 현금기준으로 계상할 수 있다.

1. 관리비수익은 주택법시행령 제58조제1항각호의 관리비에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다.

가. 일반관리수익 : 일반관리비에 속하는 인건비 및 제부대비 등

나. 시설관리수익 : 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비

2. 사용료수익은 주택법시행령 제58조제3항각호․제4항 및 제5항의 사용료에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다.

3. 투자수익은 주택법시행령 제58조제2항각호의 장기수선충당금 등에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다.

4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상하되, 다음 각목과 같이 한다.

가. 관리비 : 주택법시행령 제58조제1항각호의 비목

나. 사용료 : 주택법시행령 제58조제3항각호․제4항 및 제5항의 비목

다. 투자비 : 주택법시행령 제58조제2항각호의 비목

5. 관리외수익 : 관리비 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다.

6. 관리외비용 : 입주자등에게 부과징수하지 않는 비용으로 한다.

③이익잉여금처분계산서(또는 결손금처분계산서)는 다음 각호로 구성된다.

1. 처분전이익잉여금:전기이월이익잉여금과 당기순이익으로 한다.

2. 이익잉여금이입액:예비비적립금의 이입액으로 한다.

3. 이익잉여금처분액:예비비적립금과 장기수선충당금 적립금으로 한다.

4. 차기이월이익잉여금:제1호와 제2호의 합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다.

④자산부채의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 증여, 기타 무상으로 취득한 자산의 가액은 공정가액(증여자 등의 장부가액 및 시중가)을 취득원가로 한다.

2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다.

3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입주자대표회의에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될 때까지 비망가액으로 기재한다. 

 

 제63조【회계감사 등】①관리주체는 입주자대표회의에서 결산서 승인 후 ○일 이내에 감사에게 이를 제출한다.

②감사는 제1항에 의하여 서류를 제출 받은 날로부터 ○○일 이내에 내부감사 또는 외부감사를 실시하고, 감사보고서를 작성하여 관리주체의 장과 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

③관리주체는 다음 각호의 경우에는 공인회계사법에 의하여 등록한 공인회계사 또는 회계법인(이하 “외부감사”라 한다)의 회계감사를 내부감사에 대신하여 받아야 한다.

1. 입주자등의 과반수의 서면 요청 또는 동의가 있는 경우

2. 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정하여 요구한 경우

3. 입주자대표회의에서 결의한 경우

④관리주체는 내부감사 또는 외부감사를 받은 경우에는 그 감사 결과를 입주자대표회의에 보고하고, 이를 게시판 등을 통하여 공시하거나 입주자 등에게 개별통지하여야 한다.

 

  제64조【감사보고서】①감사보고서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 감사방법의 개요

2. 회계장부에 기재할 사항의 기재가 없거나 부실 기재된 경우 또는 대차대조표나 손익계산서의 기재가 회계장부의 기재와 합치되지 아니한 경우 그 뜻

3. 대차대조표 및 손익계산서가 관계규정에 따라 재산 및 손익상태를 정확하게 표시하고 있는 경우 그 뜻

4. 대차대조표 또는 손익계산서가 관계규정에 위반되어 재산 및 손익상태가 정확하게 표시되지 아니한 경우 그 뜻

5. 대차대조표 또는 손익계산서의 작성에 관한 회계방침의 변경이 있는 경우 타당한지 여부와 그 이유

6. 사업보고서가 관계규정과 입주자대표회의 의결에 따라 집행되었는지 여부

7. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서가 관계규정에 적합 한지의 여부

8. 입주자대표회의 의결 및 임원의 직무수행에 관하여 관계규정에 위반하는 중대한 사실이 있는 경우 그 뜻

9. 관리주체가 관계규정에 위반하는 중대한 사실이 있는 경우 그 뜻

10. 관리주체 및 입주자대표회의 문제점에 대한 권고사항

11. 관리주체의 모범사례 또는 괄목할 만한 성과

②감사는 감사보고서를 다음 각호의 원칙에 따라 작성하고 보고하여야 한다.

1. 적시성 : 감사결과는 지연 보고하여 감사성과를 저해하거나 수감자의 업무처리에 지장을 주지 아니하도록 적기에 작성되어야 한다.

2. 완전성 : 감사결과의 보고는 감사목적의 달성에 필요한 모든 정보를 포함하여야 한다.

3. 간결성: 감사결과의 보고는 전달하고자 하는 내용만을 간략하게 나타내고 필요 이상으로 길거나 불필요한 반복을 피해야 한다.

4. 논리성 : 감사결과의 보고는 논리적이고 이해하기 쉬워야 하며 애매모호한 표현이나 일반화되지 아니한 약어나 전문용어 등은 가급적 피해야 한다.

5. 정확성 : 감사결과의 보고는 수집된 감사증거에 기초하여 정당성을 입증할 수 있도록 올바르게 기술하고 감사범위, 방법 또는 감사증거에 한계가 있는 경우에는 이를 명백히 밝혀야 한다.

6. 공정성 : 감사결과의 보고는 수감자의 변명 또는 반론과 전문가 또는 법령에 의한 전문기관 및 단체의 자문을 충분히 감안하여야 하고 문제점을 과장하거나 편향된 시각으로 작성해서는 아니된다.

 

제65조【회계관계 임직원의 책임 및 의무】①관리비등의 각종 예금통장은 회계담당자가 관리하고, 그 인감은 관리사무소장이 관리한다.

②제1항의 규정에 불구하고 주택법시행령 제58조제7항의 규정에 의하여 입주자대표회의 회장이 공동명의로 관리하는 경우에는 그 인감은 회장이 관리하며 금융기관의 지급청구시에 사용한다. 이 경우 회장은 민법 제756조(사용자의 배상책임) 및 제757조후단(도급인의 책임)의 규정에 의한 책임을 지며, 주택법 제55조제2항의 규정에 위반하여 관리비 등의 청구․수령․지출(지출결의․확인 등 결재행위)업무에 사용할 수 없다.

 

  제66조【회계책임자의 재정보증】①자치관리를 하는 경우에는 관리사무소장은 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.

②위탁관리를 하는 경우 주택관리업자는 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 하며, 위․수탁계약서로 정한다.

③주택법시행령 제58조제7항의 규정에 의하여 관리비등을 공동명의로 금융기관에 예치하여 관리하는 회장은 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.

 

  제67조【회계직원의 재정보증】회계직원은 다음 각호의 1에 해당하는 보증이 있어야 한다. 기타 직원의 보증에 관한 사항은 인사규정으로 정한다.

1. 재정보증 : 매반기 재산세 ○○원 이상을 납부하는 보증인 ○인 이상의 연대보증

2. 보험회사의 신원보증 : 보증금액 ○○원 이상의 보증보험증권

 

제9장 공사 및 용역의 발주와 물품구입

 

  제68조【계약의 원칙】①관리주체는 입주자대표회의에서 승인한 예산에 의하여   적기에 물품구매를 하거나 공사 및 용역을 발주한다. 계약의 주체는 입주자대표회의 결정에 따른다.

②관리주체가 물품구매․공사 및 용역 등(이하 “공사 등”이라 한다)의 계약을 체결하는 경우에는 입찰 또는 개찰기일로부터 10일 전에 게시판 등을 통하여 공고를 하여 일반공개경쟁입찰에 붙여야 한다. 이 경우 계약금액이 ○○만원 이상인 공사 등은 일간  신문 또는 주간신문(생활정보지 등)에 공고하여야 한다.

③경쟁은 제54조의 수의계약을 제외하고는 입찰(견적입찰을 포함한다)의 방법으로 이를 행하여야 한다.

④공개경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로써 성립한다.

⑤다음 각호에 해당하는 자는 입찰참가를 제한하고 공사 등의 계약 대상에서 제외한다.

1. 관련공사 면허가 없는 자

2. 계약보증금 또는 계약이행(지급)보증보험증권 등을 제출하지 못하는 자

3. 입주자대표회의 구성원 및 관리주체 임직원이 대표자인 경우

⑥관리주체는 ○○원 이상의 공사 등의 계약자 결정, ○○원 이상의 준공검사 및 ○○원 이상의 물품검수를 할 때에는 5일 전에 입주자등에게 일시 및 장소를 공시하여야 한다.

 

  제69조【계약서의 작성】①계약의 체결은 제68조제1항에 의한 계약주체와 낙찰자간에 계약서에 기명․날인함으로서 성립한다.

②계약서에는 다음 각호의 사항을 명백히 기록하고 작성하여야 한다.

1. 계약의 목적

2. 계약 금액

3. 이행기간

4. 계약보증금(계약금액의 10%로 한다. 다만, 공사․용역 계약에 있어서 연대보증인을 세우지 아니한 경우에는 계약금액의 20%를 제출하게 하거나 계약금액의 30%를 납부할 것을 보증하는 공사이행(지급)보증서를 제출하게 한다)

5. 위험부담

6. 지체상금(계약금액의 일일 1000분의2)

7. 하자보수보증금(계약금액의 건물공사는 5%, 시설 공사는 10%) 및 하자담보책임기간

8. 기타 필요한 사항

③다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 계약서의 작성을 생략할 수 있다. 이 경우에는 청구서, 각서, 협정서, 승낙사항 등 계약의 성립의 근거가 될 수 있는 서류를 비치하여야 한다.

1. 계약금액이 200만원 이하인 경우

2. 물품구입의 경우에 있어서 즉시 대금을 납부하고 그 물품을 인수할 때

3. 수도의 공급계약 등 성질상 계약서의 작성이 필요하지 아니한 계약을 한 때

 

  제70조【수의계약】관리주체는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수의계약에 의할 수 있다.

1. 계약의 성질 또는 목적에 의하여 특정인의 기술․용역․설비 또는 특정한 구조․품질 등으로 인하여 공개경쟁입찰을 할 수 없거나 현저하게 저렴한 가격으로 계약을 할 수 있는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때

2. 법령 및 조례 등에 의하여 통제하는 가격 또는 그 가격보다 저렴한 가격으로 공사․용역 및 물품구입을 하는 때

3. 천재지변․사고 발생 등 긴급한 경우로서 공개경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 때

4. 계약금액 200만원을 초과하지 아니하는 공사․제조․물품구입을 하는 때

5. 공개경쟁입찰에 붙이는 것이 불리하다고 인정하여 입주자대표회의의 동의를 얻은 때

 

  제71조【계약사무의 처리】①입찰공고, 낙찰자의 결정, 공사 등의 감독 및 검사, 예정가격의 작성, 하자담보책임기간, 대가의 지급 등 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차에 대하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 계약사무처리규정으로 정한다.

②각종 공사의 준공후 건축물의 안전에 관련되는 설계도서는 영구 보존하여야 한다.

 

제10장 공동주택의 관리책임 및 비용부담

 

  제72조【전유부분의 범위와 관리책임】①전유부분은 단위세대당 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 말하고, 그 범위는 [별표 5]와 같다.

②공용부분이 아닌 입주자등의 전유부분과 공유 아닌 재산은 입주자등의 책임과 부담으로 관리한다.

 

  제73조【공용부분의 범위와 관리책임】①공용부분은 제72조의 전유부분을 제외한 [별표6]의 주택부분, 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다.

②입주자등은 대지 및 공용부분 등을 각각의 용도에 따라 타인의 사용에 지장이 없도록 사용해야 한다.

③공용부분은 관리주체의 책임하에 관리하고, 그 관리에 소요되는 비용은 관리비 등으로 부담한다.

【주】주택법시행령 제57조제1항제18호에서 말하는 공동주택의 관리책임 및 비용부담

 

제11장 포상

 

  제74조【포상】①입주자대표회의는 매년 마다 당해 공동주택의 관리발전 및 업무향상에 현저한 공로가 있는 자를 선정하여 표창 및 포상을 할 수 있다.

②포상의 재원은 예비비 또는 잉여금으로 한다.

 

제12장 벌칙

 

  제75조【벌칙】①관리주체는 입주자등이 제39조제1항의 규정을 위반하거나 이 규약을 위반하여 공동생활의 질서를 문란하게 한 자가 있는 때에는 다음 각호의 규정에 따라 조치할 수 있다.

1. 1차 : 경고

2. 2차 : 명단공개와 동별대표자 피선거권 3년간 정지

3. 3차 : ○○원의 이하의 범위 내에서 벌과금 부과

②제1항제3호의 벌과금을 관리주체가 부과할 때에는 입주자등에게 서면으로 의견진술기회를 부여하여야 한다. 이 경우 의견을 제출하지 아니한 자는 관리주체의 조치를 수용하는 것으로 본다.

③외부인이 제39조제1항의 규정을 위반하는 경우에는 단지 밖으로 퇴거조치할 수 있다.

④입주자는 그의 소유인 전유부분의 사용자가 제1항의 규정에 해당하는 때에는 그 시정 등을 위하여 필요한 조치를 취하여야 한다.

⑤제1항제3호의 벌과금 수입은 장기수선충당금으로 적립한다.

 

  제76조【관리비 등의 체납자에 대한 조치】①관리주체는 입주자등이 관리비 등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있으며, 독촉장을 발부한 후에도 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 세대는 징수권자를 대행하는 사용료에 대하여는 다음 각호의 조치를 취할 수 있다.

 

1. 난방 및 급탕 공급중단 : 직접공급하는 중앙집중식 난방방식을 포함한다

2. 수도 공급중단 : 직접공급하는 경우를 포함한다

3. 전기 공급중단 : 한국전력과 계약을 체결한 경우에 한한다.

4. 가스 등의 공급중단

 

     참고 : 제 1 호 내지 4호는 예시한 내용에 불과하므로 선언적인 규정임

 

②제1항의 조치기준은 징수권자의 약관 등의 규정을 준용한다.

③관리주체는 입주자등이 체납 관리비 등을 납부한 때에는 즉시 제1항의 조치를 해제하여야 한다.

④관리주체는 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납하는 입주자등은 제소할 수 있다.

 

제13장 규약의 개정

 

  제77조【규약의 개정】입주자대표회의는 주택법시행령 제57조제2항의 규정에 따라 다음 각호의 경우 이 규약의 개정을 입주자등에게 제안하여야 한다.

1. 관리규약 준칙이 개정된 때

2. 입주자등의 10분의 1이상이 연서하여 서면으로 요구한 때

3. 기타 관리규약의 개정이 필요한 경우

 

  제78조【규약의 시행공포】①제77조의 규정에 의한 관리규약의 제정 또는 개정의 제안에 대한 입주자등의 서면동의 결과를 입주자대표회의의 회장(최초로 제정하는 경우에는 사업주체를 말한다)은 지체없이 입주자등에게 이를 알려야 하며, 통과된 경우에는 이를 공포하여야 한다. 다만,1월이 지나도록 회장이 이를 공포하지 아니할 때에는 관리사무소장이 공포한다.

②주택법시행령 제57조제2항에 의하여 입주자 등의 10분의1이 제안하여 입주자등의  과반수가 서면동의하여 결정된 경우는 과반수 서면동의가 된 시점을 기준으로 관리  주체에게 서면동의서류를 통보하는 날이 시행일이 된다

③관리규약은 부칙에 특별히 정함이 없는 한 공포한 날로부터 시행한다.

 

  제79조【규약의 보관】①관리주체는 입주자등의 과반수가 기명 날인한 규약의 원본을 작성하여 보관한다.

②관리주체는 이 규약을 입주자등에게 1부씩 배부하고, 홍보하여야 한다.

 

제14장 보    칙

 

  제80조【규약외 사항】입주자대표회의는 이 규약을 시행하기 위하여 필요한 사항은 관계법령과 이 규약이 정한 범위 안에서 규정으로 정할 수 있다.         

 

  제81조【준용】이 규약에 정하지 아니한 사항은 ○○시․도의 관리규약 준칙과 그 준칙의 시행을 위하여 제정한 세부규정을 준용한다.

 

부       칙

 

제1조【시행일】이 규약은 ○○년 ○○월 ○○일 부터 시행한다.

제2조【종전의 결정 및 처분 등】이 규약 시행전에 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정 및 처분이나 입주자대표회의의 임기․선출 및 그 회의에서 결정한 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다.

제3조【제규정 등에 관한 경과조치】이 규약 시행 전에 종전의 규약에 의하여 제정 또는 개정된 규정은 이 규약 시행일로부터 90일 이내에 이 규약에 적합하도록 하여야 한다.

제4조【임기】이 규약 시행 당시의 동별대표자․임원 및 감사의 임기는 ○○년 ○월 ○일까지로 한다.

제5조【잡수입 등의 처리】이 규약 시행 전에 관리비 외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입이 처분되지 아니한 경우에는 예비비로 우선 적립하고 그 잔액은 회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.

제6조【사업주체의 관리】입주자대표회의가 구성되기전 사업주체가 관리하는 기간에는 의결사항 등의 권한을 한시적으로 사업주체가 행사한다.

[별표 1] 규약 관리대상의 범위 (제3조 관련)

단

 

지
 명       칭
 ○○ 아파트
 
위       치
 
 
대 지 면 적
                ㎡
 사 업 주 체
 
 
사업 승인일
 
 사용 검사일
 
 
건  폐  율
              %
 용  적  율
             %
 
건

 

 

물
 건 물 구 조
 
 
난 방 방 식
 
 
주  택

 유 형
 •복 도 식         동  •계 단 식           동
 
동 별

층 수
    동: ▪지상    층 ▪지하    층 ▪세대수:     세대
 
   동: ▪지상    층 ▪지하    층 ▪세대수:     세대
 
   동: ▪지상    층 ▪지하    층 ▪세대수:     세대
 
   동: ▪지상    층 ▪지하    층 ▪세대수:     세대
 
동    수
           개동
 
세대수
               세대
 출입구 수
               통로
 
건축면적
                 ㎡
 연면적
                 ㎡
 
분 양

평 형
 ▪    평형        세대       ▪    평형        세대

▪    평형        세대       ▪    평형        세대
 
부

대

․복

리

시

설
 관리사무실
 연면적
               ㎡
 경비실
 개  소
            개소
 
노  인  정
 연면적
               ㎡
 CCTV

설치
 모니터:      대
 
입주자집회소
 연면적
               ㎡
 카메라:      대
 
어린이놀이터
 총면적
               ㎡
 개  소
 
 
체 육 시 설
 테니스장
               면
 로울러-스케이트장
              면
 
주  차  장
 주차대수
               대
 ∙지상    대 ∙지하     대
 
오수 정화조
 1일 처리용량           톤
 처리방식
 
 
공동저수시설
 용    량
               톤
 지하수조
              톤
 
고가수조
               톤
 
지하음용수
 용    량
            톤/h
 설치장소
             개소
 
승  강  기
 제조회사
 
 대    수
     인승      대
 
기         타
 전기실, 급수 펌프실, 보일러실, 기계실, 쓰레기집적장, 외등시설, 공용수도시설, 옥외 급수배관설비, 오수관, 빗물 배수관, 배수구, 옥외 가스설비, 수목 그 밖의 식재물, 옥외 전기배선,전화배선 및 여기에 부속된 시설
 

[별표 2] 관리비의 세대별 부담액 산정방법 (제45조 관련)

비      목
 세대별 부담액 산정방법
 
1. 일반관리비
 ∙정산제 : 월간 실제 소요된 비용을  ○○에 따라 배분한다.

∙예산제 : 월 예산액을 ○○에 따라 배분한다.
 
2. 청 소 비
 ∙정산제 : 월간 실제 소요된 비용을 ○○에 따라 배분한다.

∙예산제 : 월 예산액을 ○○에 따라 배분한다. 다만, 용역시에는 월간 용역대금을 ○○에 따라 배분한다.
 
3. 경비비
 
4. 소 독 비
 
5. 승 강 기

  유 지 비
 ∙정산제 : 월간 실제 소요된 비용을 ○○에 따라 배분한다.

∙예산제 : 월 예산액을 ○○에 따라 배분한다. 다만, 용역시에는 월간 용역대금을 ○○에 따라 배분한다.

∙단) ○층이하 제외
 
6. 난 방 비
 ∙난방 열량계가 설치된 경우에는 난방 열량계 등의 계량에 의하여 산정 한다.

∙난방 열량계가 설치되지 아니하였거나 이를 사용할 수 없는 경우에는 월간 실제 소요된 비용을 ○○에 따라 배분한다.
 
7. 급 탕 비
 ∙입주자대표회의에서 결정한 1㎥의 단가를 개별세대의 계측기의 계량에 의하여 사용료를 산정 한다.
 
8. 수    선

  유 지 비
 ∙정산제 : 월간 실제 소요된 비용을 ○○에 따라 배분한다.

∙예산제 : 월 예산액을 ○○에 따라 배분한다.
 
도급계약의 경우
   제1호 내지 제5호의 비용의 합계를 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약으로 정한 월간비용을 ○○에 따라 배분하고, 제6호 내지 제8호의 비용은 정산제로 한다.
 

 

 

 

 

 

[별표 3] 공동 사용료의 산정방법 (제46조 관련)

공  동

전기료
 공용시설

전 기 료
 ∙월간 실제 소요된 비용을 ○○에 의하여 배분한다.
 
승 강 기

전 기 료
 ∙동별로 구분하여(동별로 구분된 계량기가 설치된 경우) 월간 실제 소요된 비용을 ○층 이하를 제외하고 ○○에 의하여 배분한다.
 
공동 수도료
 ∙월간 실제 소요된 비용을 ○○에 의하여 배분한다. 
 
 
 

 

 

 

[별표 4] 관리비 등의 연체요율 (제55조 관련)

연 체 개 월
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
 10
 11
 12
 1년 초과
 
연체요율(%)
 5
 5
 5
 5
 10
 10
 10
 10
 15
 15
 15
 15
 20
 
독촉비용의

일부 의제
 연체료에는 연체기간 중에 발생하는 법정과실 상당액의 손해배상금 외에 관리주체가 관리비 등의 납부를 독촉하기 위해 제소전에 지출한 비용(우편료․등기부 열람 비용 및 기타 부대비용)이 포함된 것으로 본다.
 
 
 

 

 

[별표 5] 전용부분의 범위 (제72조 관련)

구    분
 범    위
 
1. 천장․바닥 및 벽
 주요구조부인 천장․바닥 및 벽의 바탕구조체를 제외한 그 위의 마감부분과 주요구조부가 아닌 부분
 
2. 현관문 및 창
 문틀․문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설.

다만, 현관문의 외부도장부분은 공용부분으로 한다.
 
3. 배관․배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비
 제1호에서 정하는 전유부분에 설치되어 있는 부분.

다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 배관․배선 등의 시설은 공용부분으로 한다.
 
4. 세대별 전기․수도․가스․급탕 및 난방(중앙집중난방방식인 경우)의 배관․배선 등
 계량기 후의 배관 및 배선
 
계량기
 ∘ 관리 : 계량기는 훼손 및 누수 등의 방지를 위하여 당해 입주자등이 선량한 관리자의 주의로서 관리할 의무를 진다.

∘ 비용부담 : 관리주체가 아닌 비목별 공급자와 특별한 약정이 없는 한 계량기의 교체비용은 당해 입주자가 부담한다.
 

 

 

 

 

 

[별표 6] 공용부분의 범위 (제73조 관련)

구   분
 범       위
 
1. 건물부분
 ∙주요구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단

∙기타 전유부분에 속하지 않는 부분
 
2. 부대시설
 ∙주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소

∙보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 단지 안의도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수정화시설, 정화조, 소방시설, 냉·난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설

∙전기, 전화, 가스, 급수, 배수(配水),배수(排水), 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로설비, 우편물수취함

∙기타 전유부분에 속하지 않는 시설
 
3. 복리시설
 ∙어린이 놀이터, 주민운동시설, 노인정, 휴게소, 유치원·새마을유아원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 생활편익시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 문고

∙기타 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설
 

[별지 제1호 서식]

입 주 자 명 부
 
세

 

대

 

주
 동 - 호
 동          호
 
성   명
    한글:                    한문:
 
주민등록번호
 -
 
전화번호
                            (휴대전화 :                 )
 
차량번호
 
 
입 주 일
 년     월     일
 
퇴 거 일
 년     월     일
 
근 무 처
 직장명 :                전화번호 :
 
가

족

사

항
 세대주와의

관 계
 성   명
 생 년 월 일
 비      고
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
입

주

현

황
 □소유자   □소유자의 배우자나 직계존비속  □전세권자 또는 임차권자 
 
소유자
 ◦성명 :

◦주소 :     도(시)    시(군․구)    구     동(면)         통(리)     번지     ◦전화
 
○○아파트 관리사무소
 

[별지 제2호 서식]

동별대표자 후보등록 신청서 

 
 
동 - 호
 
 전 화 번 호
 
 
성   명
 (한글)                          (한문)
 
본   적
 
 
주   소
 
 
생년월일
       년   월   일(만  세)
 주민등록번호
 
 
최종학력
                   학교(졸업 · 재학 · 중퇴)
 
직 장 명
 
 직      위
 
 
직장주소
 
 
사

회

경

력

및

이

력
 년  월  일
 경  력  및 이 력 사  항
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
구비서류
 1. 주민등록등본 1통

2. 등기부등본 1통

3. 입주자등의 추천서 1통
 

위와 같이 동별대표자 후보등록을 신청합니다. 

          년     월     일 

 

입후보자 :                (인) 

○○아파트 동별대표자 선거관리위원장 귀하 

 
 
○○아파트 관리사무소
 

[별첨] (제35조제5항 관련)

 

공동주택 위․수탁관리 계약서

 

○○아파트 입주자대표회의(이하 ꡒ갑ꡓ이라 한다)와 ○○회사(주택관리업자를 말하며, 이하 ꡒ을ꡓ이라 한다)는 주택법 제43조제2항의 규정에 의하여 갑의 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설(이하 ꡒ공동주택등ꡓ이라 한다)의 관리를 위하여 다음 다음과 같이 공동주택의 위․수탁관리에 관한 계약을 체결한다.

 

제1장 총칙

 

제1조 (목적) 갑은 을을 주택법 제2조제12호다목에 의한 갑의 공동주택의 관리주체로 선정함을 그 목적으로 한다.

 

제2조 (공동주택의 위탁관리 대상물) 본 계약의 위탁관리 대상물은 갑의 관리규약으로 정한 공동주택등으로 한다.

 

제3조 (위탁관리업무) 갑이 을에게 위탁하는 관리업무는 다음 각호와 같다.

1. 주택법시행령 제55조제1항각호 및 동규칙 제31조각호에서 규정한 관리주체의 업무

2. 제1호의 업무 외에 주택법․동시행령 및 동규칙(이하 ꡒ주택법령ꡓ이라 한다)에서  관리주체가 행하도록 별도로 정한 업무

 

제4조 (관리업무의 재위탁) ①을은 제3조에 명시된 관리업무중 주택법시행령 별표4의 규정에 의하여 관계법령에서 인정하는 업무는 그 전문용역업체에 재위탁(재용역)할 수 있다.

②을이 청소․경비․소독․승강기유지관리 등을 전문관리업체에게 재위탁하고자 할 때에는 갑의 동의를 얻어야 한다.

 

제5조 (관리사무소장의 대리권) 갑의 공동주택에 을이 주택법 제55조의 규정에 의거 배치하는 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)은 을의 대리인으로 본다. 다만, 갑이 주택법시행령 제51조제5항의 규정에 위반하여 민법 제756조 및 제757조를 적용함에 있어서는 그러하지 아니하다.

 

제6조 (준수의무) 을은 주택법령과 공동주택의 관리에 관계되는 법령 및 갑의 관리규약을 준수하면서, 선량한 관리자의 주의로서 갑의 공동주택을 관리하여야 한다.

 

제2장 용역의 대가

 

제7조 (용역의 대가) ①용역의 대가는 주택법시행령 제58조제1항 각호의 비용(이하 “관리비”라 한다)과 매월 ㎡당 ○○원(부가가치세 별도)으로 산정한 위탁관리수수료로 구분한다.

②제1항의 관리비 등은 관계법령․생산자물가상승율 및 도시근로자 임금인상율을 감안하여 매년 을이 제안하고 갑이 주택법시행령 제51조제2항제4호의 규정에 의하여 결정한다.

 

제8조 (용역비의 지급방법) 제6조의 관리비는 관리사무소장이 갑의 관리기구에서 주택법 제55조제2항 및 갑의 관리규약에 따라 부과(청구)․징수(수령) 및 지출(집행)하고, 위탁관리수수료는 익월 말까지 을에게 지급한다.

 

제9조 (관리비 등의 부과 및 징수) 주택법 제45조제1항의 규정에 의하여 입주자 및 사용자가 부담하는 주택법시행령 제58조의 규정에 의한 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 한다)은 관리사무소장이 갑의 관리규약에 따라 부과(청구)․징수(수령) 한다.

 

제10조 (관리비 등의 예치금 공동명의 관리) 갑은 주택법시행령 제58조제7항의 규정에 의하여 관리비등의 예치금을 관리사무소장과 공동명의로 예치관리하고자 할 때에는  서면으로 을에게 요청하여야 하며, 공동명의로 예치관리중 회계사고 등이 발생하는 경우에는 갑은 민법 제756조(사용자 배상책임) 및 제757조(도급인의 배상책임)의 책임을 면할 수 없다.

 

제3장 위탁관리기구

 

제11조 (관리사무소의 등의 제공) ①을은 공동주택의 위탁관리를 위하여 다음 각호의 갑의 시설 등을 무상으로 사용한다.

1. 공동주택의 공용부분

2. 관리사무소 등의 입주자 공유인 부대시설 및 복리시설

3. 전기, 수도, 난방, 가스

②갑이 제1항제3호의 사항을 사용할 대에는 한 때에는 갑에게 보고하여야 한다.

 

제12조 (위탁관리기구 구성) ①을은 관리사무소장을 총괄책임자로 하는 위탁관리기구를 갑의 관리사무소에 설치한다.

②위탁관리기구에는 관리사무소장 외에 다음 각호의 인원을 둔다.

1. 사무인력 : ○인

2. 기술인력 : ○인

3. 경비인력 : ○인

4. 청소인력 : ○인

5. 기타인력 : ○인

③위탁관리기구의 장비는 다음 각호와 같이 둔다.

1. 법정장비 :

2. 기타장비 :

④을은 계약기간 개시와 동시에 제2항에 의한 직원을 필요한 장소에 배치하여 관리업무를 수행하여야 한다.

⑤을은 근무 분야별 직원에 대하여 결원 발생시 지체없이 충원하여야 한다.

⑥다음 각호에 해당하는 자는 갑은 을에게 교체를 요구할 수 있다. 이 경우 을은 정당한 사유가 없는 한 갑이 문서로 요청한 날로부터 2개월 이내에 이에 응하여야 한다.

1. 병역기피자 및 군무이탈자

2. 의료기관의 건강진단 결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 판정된 자

3. 관계법령에 적합한 법정자격을 소지하지 아니하거나 자격이 정지된

5. 갑의 공동주택 관리중 금품수수․횡령 및 배임 등의 혐의로 기소된 자

 

제4장 이행보증 등

 

제13조 (관리비예치금의 사용대차) ①갑은 을에게 관리비예치금 ○○원을 사용하도록 승인한다.

②제1항에 대하여 을은 영업배상책임보험증권 등을 갑에게 제출한다.

 

제5장 감사 등의 감독

 

제14조 (업무감사) 제5조의 규정에 의하여 갑을 대리하는 업무에 관하여 관리사무소장은 갑의 감사로부터 자치관리기구에 준하는 감사를 받는다.

1. 갑은 감사실시일 1주일전에 을에게 감사계획을 통고하여야 한다.

2. 감사비용은 갑의 부담으로 한다.

  

제15조 (갑의 승인사항) 을의 관리사무소장은 다음 각호에 해당하는 사항에 대하여 갑의 사전승인을 득한 후 집행하여야 한다.

1. 예산(계약금액을 말한다) 및 결산에 관한 사항

2. 추가경정예산(계약금액의 인상을 말한다)의 편성에 관한 사항

3. 예산 외의 집행에 관한 사항

4. 관리소사무소의 인원 조정에 관한 사항

5. 기타 갑과 을이 협의한 사항

 

제16조 (보고사항) 을은 다음 각호에 대하여 갑에게 매월 또는 분기별로 보고하여야 한다.

1. 관리비 부과 및 징수현황

2. 회계년도말  결산 보고에 관한 사항

3. 세무신고에 관한 사항

4. 주택법령에 의한 장기수선계획 및 시설물 안전진단 등

5. 기타 관리업무에 관한 특별한 사항 또는 중대한 사고

 

제6장 책임한계

 

제17조 (관리상의 책임한계 ) ①위탁관리에 관한 을의 책임한계는 갑의 공동주택의 공용부분과 그 부대시설 및 복리시설에 한하며, 그 사유는 다음 각호와 같다.

1. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때

2. 을 또는 을의 고용인의 고의 또는 중대한 과실로 인하여 입주자․사용자에게 손해를 입혔을 때

3. 을 또는 을의 고용인의 고의 또는 중대한 과실로 인하여 안전사고나 금전사고를 입혔을 때

②제1항의 규정에 불구하고 갑이 주택법시행령 제51조제5항의 규정에 위반하여 갑의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭한 경우로 발생한 민법제756조의 규정에 의한 사용자 배상책임은 갑이 진다.

 

제18조 (면책사항) 을은 갑 또는 입주자가 다음 각항에 명시된 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다.

1. 천재지변 또는 불가항력적인 사고

2. 갑이 주택법시행령 제51조제5항의 규정에 위반한 때

3. 갑 및 입주자의 귀책으로 발생하는 사고

4. 제3자에 의한 고의 또는 과실에 의한 사고 및 손해

 

제19조 (계약기간) ①본 계약기간은 200  년 월 일부터 200  년 월 일까지(3년간)로 한다.

②주택법시행령 제52조제4항 단서규정에 의하여 계약만료 전 1월 전에 갑은 을의 관리실적을 평가하여 갑의 구성원 3분의 2이상이 찬성한 경우에는 동일 계약기간으로 연장한다.

  

제20조 (계약의 해지) ①갑과 을은 다음 각호의 사유가 있을 때에는 계약을 해지할 수 있으며, 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

1. 을의 재무상태, 보유 기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 때

2. 을의 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때

3. 을의 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 때

4. 갑 또는 을이 특별한 사유없이 계약을 불이행한 때

5. 갑이 을의 업무를 부당하게 간섭하여 손해를 끼친 때

6. 갑이 을의 업무를 방해하여 계약의 이행이 곤란한 때

②갑과 을이 제1항에 의하여 계약을 해지하고자 할 경우에는 계약해지 2개월전에 상대방에게 서면으로 그 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 갑과 을은 위탁관리기구의 직원을 새로운 주택관리업자에게 그 고용을 승계하기로 한다.

 

제21조 (준거사항) ①본 계약서에 정하지 아니한 사항은 주택법령 및 갑의 관리규약을 따른다.

②본 계약기간중 주택법령 등 관계법령이 개정된 경우에는 그 개정규정을 우선적용한다.

 

제22조 (계약의 증명) 본 계약의 내용을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명 날인한 후 각각 1통씩 보관한다.

 

첨 부 서 류

 

1. 을의 주택관리업등록증 사본 1부

2. 을의 사업자등록증 1부

3. 을의 법인등기부등본(개인은 주민등록등본) 1부

4. 을의 인감증명서 1부

5. 주택법시행령 별표8에 의거 주택관리업 등록실태 1부

6. 주택법 제54조의 규정에 의한 등록말소 및 영업정지 여부 확인서 1부

7. 전년도말 재무제표 1부

8. 공동주택 관리실적 1부

9. 갑의 대표권을 증명하는 구성신고 수리증 사본 1부

 

                       200  년      월      일

                              

갑 : ○○아파트 입주자대표회의 회장 ○○○     (서명/인)

     주소 :

     전화번호 :

 

을 : ○○관리회사 대표이사           ○○○     (서명/인)

     주소 :

     전화번호 :