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법무법인강현 로밴드 법무팀입니다.
공인중개사의 선순위 보증금 허위 기재 및 특약사항 불이행에 대한 법률적 분석
1. 사건 요약
공인중개사는 입주한 빌라건물 전체의 선순위 보증금 합계를 주인에게 확인하여 계약서에 기재했으나, 실제 금액보다 훨씬 적게 기재되었습니다.
주인은 이 사실을 알고 공인중개사를 사기죄로 고소하였으며, 현재 진행 중입니다.
해당 건물은 과거 경매에 출품된 이력이 있으며, 계약서 특약사항에는 "건물에 경매가 진행될 경우 공인중개사 협회에서 보상을 받을 수 있도록 서류 작성에 협조한다"는 내용이 명시되어 있습니다.
이후 해당 건물에 대한 경매개시결정등기가 3건 송달되었으나, 그 중 2건은 아직 풀리지 않은 상태입니다.
공인중개사는 특약사항에 따라 보상을 받을 것을 요구했으나, 주인은 이를 거부하고 있습니다.
2. 공인중개사의 배임죄 성립 여부
본 사건에서 공인중개사의 배임죄 성립 여부는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
2.1 배임죄의 구성요건
행위자: 공무원 또는 공익을 영위하는 자
행위: 업무상의 의무에 위배하여 타인에게 재산상 손해를 입히는 행위
결과: 타인에게 재산상 손해 발생
2.2 공인중개사의 지위
공인중개사법 위반
공인중개사는 공익을 영위하는 자로 분류됩니다. (민법 제966조 제1항)
따라서 공인중개사가 업무상의 의무에 위배하여 타인에게 재산상 손해를 입힌 경우 배임죄가 성립할 수 있습니다.
2.3 공인중개사의 업무상 의무
공정한 거래 질서 유지: 공인중개사는 부동산 거래 과정에서 공정하고 투명한 거래를 유도해야 합니다. (공인중개사법 제5조 제1항)
거래 당사자 보호: 공인중개사는 거래 당사자의 이익을 보호하고, 거래 정보를 정확하게 제공해야 합니다. (공인중개사법 제5조 제2항)
2.4 본 사건에서의 공인중개사의 의무 위배
공인중개사는 선순위 보증금 합계를 허위로 기재함으로써 거래 당사자를 오인시켰습니다.
이는 공인중개사의 업무상 의무 위배에 해당합니다.
또한, 경매개시결정등기에 대한 협조를 거부함으로써 특약사항을 이행하지 않았습니다.
이는 계약상의 의무 위배에도 해당합니다.
2.5 배임죄의 결과
공인중개사의 위와 같은 행위로 인해 주인은 선순위 보증금 지급을 받을 수 없게 되었고, 경매로 인한 재산상 손실을 입을 가능성이 높아졌습니다.
따라서 공인중개사의 행위는 주인에게 재산상 손해를 입혔다고 볼 수 있습니다.
3. 결론
공인중개사가 선순위 보증금 합계를 허위로 기재하고, 경매개시결정등기에 대한 협조를 거부한 행위는 공인중개사의 업무상 의무 위배 및 계약상의 의무 위배에 해당합니다.
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