상가 임대차 보호법 적용 관련 질문

3기액에 달하는 차임연체 사실이나 그 밖에 계약갱신요구권 행사가 제한되는 과실 제공이

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없다는 가정하에 답변 드립니다.

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서울시의 경우 환산보증금 9억 초과에 해당되더라도 상가건물임대차보호법 일부 규정은 적용을

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받을 수 있습니다.

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질문주신 주 관심내용중에

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1. 계약갱신요구권(상임번 제10조 제1항) 적용받습니다. -> 계약갱신요구가능

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다만 2018년 10월 16일 이후 체결된 계약이여야 합니다.

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그 이전이라면 5년계약갱신요구권 규정 적용됩니다.

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이후라면 10년 적용인데 질문내용 참고하면 10년 가능하실걸로 추정됩니다.

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10년은 최초계약일 포함 총 10년입니다.

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현재 5년 지나서 앞으로 5년 남았다고 생각하시면 되겠습니다.

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2. 증감청구권

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이 부분이 문제인데요. 일단 계약갱신요구권 행사를 통해 1년 이상의 임대차기간 연장은

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가능합니다.

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다만 차임증액 한도인 5% 규정은 적용받지 못합니다.

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해당 규정은 상임법 제10조 제3항 단서부분에서 규정하고 있는데 환산보증금 초과시에는

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본문까지만 적용합니다.

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이 경우 상임법 제10조의2 규정을 적용하는데(계약갱신의 특례) ​상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구가 가능합니다.

5%룰은 적용받지 않습니다.

임대인과 협의하에 진행하실 영역입니다.

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관리비 인상 부분은 상임법에서 규정하고 있지 않습니다.

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기타 규정에 의해 관리비 과다 징수에 대한 판단받아야 하는데 현실적으로 어려운 부분은 있습니다.

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3. 계약기간

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갱신청구권 행사 후 얼마나 연장할 지도 임대인과 협의 영역입니다.

2018.10.26일 이후 계약이시면 계약기간 10년 보장을 주장할 수 있을 것 같습니다.

임대차 보호법 공부를 하시고 임대인과 협의 하시면 될 것입니다.

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<질문>

내년에 5년 계약이 종료되는 임대 계약이 있습니다.

재계약 관련해서 임대인쪽에서 의사를 타진해와서 저는 계약연장할 의사표현을 한 상태구요.

근데 서울시는 환산보증금이 9억이 넘어가면 임대차 보호법의 보호를 받지 못한다고 하네요.

보증금은 4천만원이라 소액인데, 강남의 비싼 임대료때문에 9억이 살짝 넘어갑니다.

이렇게 되면 임대차 보호법 적용은 불가능하고 임대인이 요구하는 임대료와 관리비 인상을 들어줘야 하는건가요?

증감청구권과 계약갱신요구권, 계약기간 5년갱은 제가 주장할 수 없는건가요?

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<답변>

환산보증금 9억원이 넘어도 모두 못 받는게 아니라 일부 상가임대차보호법이 적용되는것도 있습니다. 계약갱신청구권 10년 가능하며 5%증감청구권은 안 됩니다.

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아래 링크에서 자세한 내용 참고바랍니다.

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환산보증금을 초과하는 상가임대차보호법 적용범위

- https://naver.me/xiwwjFUh