새 주인과 전세금 인상 시 서류 작성 방법?

안녕하세요. 공인중개사 입니다.

 

“협조를 안하면 나갈 때 돈받기  힘들거라고”-> 이런 말 녹취라도 해 두면 좋았을텐데 말이죠.
개인적으로 저런 공인중개사는 어떤식으로든 벌을 받게 하고 싶은 맘입니다.

 

1. 증가분에 대한 구두 계약을 파기 할 수 있는지 알고 싶습니다.?

 

=> 구두 계약도 명백한 계약입니다.
   일방에 의한 계약 파기시엔 피해보상 소송에 휘말릴 수 있습니다.
   하지만 구두 계약을 주장하기 위해서는 구두 계약을 입증할 수 있어야 하는 문제가 있긴 합니다.
   한마디로 일방이 구두 계약 자체를 부정하는 경우 상대방이 입증할 수 있을지 의문이네요. 

   1년에 5%의 보증금 증액 요구는 임대인의 권리입니다. 하지만 현재는 묵시적 갱신이 되었으므로 갱신 첫 해에는 인상 해주실 필요 없는데 구두 약속은 이미 하셨네요.
   그런 약속 한적 없다고 끝까지 우기실 자신 없으시면 인상 해 주셔야겠습니다.

2. 돈을 인상하지 않을 때 기존계약서에 아무 내용도 기록 안해도 되는지?

=> 맞습니다. 기존 계약서만 보관하시면 됩니다.

3. 새 계약서를 쓰면 확정일자가 뒤로 밀리니깐 기존계약서에 증가분에 대해서

전세 일 최초일로 소급되게 작성하는 방법을 알고 싶습니다. (기존계약서에 작성방법,

새 주인의 어떤 내용을 적고 도장을 받는지.)

=> 보증금 증액부분에 대해서만 계약서를 작성하시면 됩니다.
   그 계약서에 확정일자를 받는거죠.
   그러면 기존 계약서에 명시된 최초의 보증금에 대한 권리는 그대로 유지가 되며 신규 계약서상 금액(인상분)만 후순위로 밀리게 됩니다. 인상분은 위험해 질지 몰라도 기존 보증금의 지위에는 변함이 없게 되는거죠.

4. 전세금 인상분에 대하여 통장입금이 좋은지 직접전달이 좋은지?

=> 통장입금을 하시는것이 만약의 경우 입증이 수월하지 않겠습니까.

 

5. 아니면 매매계약전에, 새주인과의 인상분에 대해서 재 계약을 한 후

새 주인한테 승계 하는 편이 좋은지?

=> 재 계약을 하실려면 등기부를 확인하시고 다른 세입자와의 관계 등을 잘 파악하셔야 합니다.
   자신 없으시면 그냥 인상분에 대한 내용만 새로 계약서를 작성하시면 됩니다.

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다.

③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

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1. 부동산중개인과 구두로 한 약속이니 그런 약속을 하지 않았다고 주장한다면 가능하리라 봅니다.

부동산중개인의 인간성이 참 거시기합니다.

 

2. 전세금 인상이나 조건 변경이 없다면 굳이 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다.

기존의 계약서 잘 보관하고 계시면 됩니다.

 

3. 전세금 인상분에 대해 계약서를 작성하게 되면 기존의 확정일자와 우선순위를 같이 할 수는 없습니다.

기존의 계약서는 그대로 두고 인상된 전세금만 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받는 게 좋습니다.

이렇게 하면 기존의 계약서는 확정일자 순위가 그대로 유지되고 새롭게 작성한 인상분만 후순위가 되므로 유리합니다.

기존 계약서를 수정하시면 안됩니다.

 

전세금 인상은 현재 보증금의 5%만 인상해주시면 됩니다.

 

4. 인상분에 대해 집주인과 계약서를 작성한다면 인상분 지급하시고 영수증 받아두시면 됩니다.

대리인과 계약을 할때는 위임장, 인감증명서 받으시고 집주인 명의의 계좌로 입금 시키는 것도 좋은 방법입니다.

 

5. 전세금 인상을 올려줄 의향이 있으시면 언제 계약서를 작성하건 문제가 되지 않을 것입니다.

전세금 인상은 새로운 집주인의 요구인듯 하니 새로운 집주인과 계약서를 작성하는 것이 좋겠지요.

 

※ 님은 2010년 3월까지 권리가 있고 사실 수 있습니다.

전세금 인상도 주변의 시세등 기타 인상요인이 없다면 반드시 올려줄 필요는 없어보입니다.

 

부동산중개인이 어떤 법이 바꼈다고 주장하는지는 모르겠지만 님이 알고 계시는 것처럼 세입자의 권리에 대한 내용은 전혀 변함이 없습니다.

내용증명서를 보낸다고 하는데 전혀 쓸데없는 주장이구요.

법이 바꼈다고 거짓말을 하면서 일방적으로 어느 한쪽의 편을 드는 것도 이해가 되지 않습니다.

 

협조를 안하면 나갈때 보증금을 받기 힘들거라고 협박조로 이야기 하는 것도 도무지 이해가 가지 않는군요.

계약 성사를 시키기 위한, 또는 새로운 계약자에 대한 충성심에서 비롯된 과도한 행동이 아닌가싶습니다.

만약 집주인도 같은 생각이라면 계약만료가 되었을때 법대로 하면 됩니다. 

 

계속해서 부동산중개인이 본분을 망각한체 행동한다면 부동산중개인을 상대로 법적대응도 가능할 것입니다.

지나치다 싶으면 만약을 대비해서 녹취라도 해두세요.

반갑습니다.

현업중인 공인중개사입니다.

 

1. 증가분에 대한 구두 계약을 파기 할 수 있는지 알고 싶습니다.?

>> 구두 계약도 계약이므로 상대가 물증을 제시하여

     구두 내용을 입증시는 인정됩니다.

     부동산과도 통화하여 인상해준다했다면 번복하기는 어려울듯합니다.

      인상해주지 않아도 무방한데

      부동산의 강압적 자세에 밀리신것 같습니다.

 

2. 돈을 인상하지 않을 때 기존계약서에 아무 내용도 기록 안해도 되는지?

>> 금액의 변동이 없다면 굳이 자시작성하여 유리할건 없습니다.

     매수자의 인적사항정도만 기재받으면 됩니다.

 

3. 새 계약서를 쓰면 확정일자가 뒤로 밀리니깐 기존계약서에 증가분에 대해서

전세 일 최초일로 소급되게 작성하는 방법을 알고 싶습니다. (기존계약서에 작성방법,

새 주인의 어떤 내용을 적고 도장을 받는지.)

>> 이미 확정일자를 받았으므로 소급적용은 되지않습니다.

     이경우는 후면이나 여백,별지에 인상금액만 작성하여

     서명날인 받아 인상부분에만 추가 확정일자를 받습니다.

 

4. 전세금 인상분에 대하여 통장입금이 좋은지 직접전달이 좋은지?

>> 명의인의 통장입금이 확실하며 인상금에대한 영수증을 받으면 됩니다.

 

5. 아니면 매매계약전에, 새주인과의 인상분에 대해서 재 계약을 한 후

새 주인한테 승계 하는 편이 좋은지?

>> 매매 잔금전이라면 매도인과 인상작성후 승계도 가능하며,

     매매잔금시에 인상시는 매수자와 인상금에대한것만

     작성하여 기존 게약서와 함께 보관하면 됩니다.