감정평가사가 말해주는 급지를 떠나 저평가 된 아파트를 찾는 법 > 질문 답변

안녕하세요. 청우수입니다.

감정평가사 지인 중에

본인+배우자 현금 3억,

부모님 현금 지원 2억,

대출 5억 해서 도합 10억으로

실 거주 겸 투자수익도 기대되는

아파트를 찾는 지인이 있었습니다.

제 지인은 실거주는 나름대로 쾌적한 곳에 하면서

시세도 남부럽지 않게 오를만한

아파트를 찾으려는 욕심이 있었고요.

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(사실 누구나 이런 욕심을 갖죠.)

그래서 지인이 고민했던 선택지는

조금 부담되더라도 상급지(송파구) 준신축을 노리는 것,

여유 있게 경기도 신축으로 갔다가 상급지 갈아타기 하는 것,

아니면 실거주성은 떨어지지만 서울 하급지 재건축을 노리는 것,

결국 ’나 송파구 사는 사람이야’를 포기 못하고

상급지(송파구) 준신축을 선택하더라고요.

저의 추천 픽은 서울 하급지 재건축이었습니다.

물론 제 기준으로 투자 수익만을 고려할 때,

아파트라는 투자 대상이 부동산을 전체를 통 틀어

가장 효율적이지 않다라고 생각 들지만,

그래도 셋 중에서 하급지 재건축이 향후 투자 수익은 극대화 될 거라 생각했습니다.

지인이 매수한 송파구 준신축 아파트입니다.

2019년 12월 매수해서 4년 8개월간 16% 올랐네요.

반면 2030 영끌족의 무덤이라 불리는

노원구 중계동 청구3차아파트입니다.

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대중들의 생각과 다르게

현재 노원구에서 평당 4천만원을 찍은 아파트가 됐고,

4년 8개월간 28%, 2.7억이 올랐습니다.

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아마 노원구 따위가 송파구의 시세를

넘보냐고 생각하는 사람들이 의외로 많을 겁니다.

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투자금 10억이라면 노원구에 투자하기

아깝다고 생각할 거고요.

​

하지만 서울시의 생각은 다릅니다.

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반포택지개발지구와 개포택지개발지구의

재건축을 해본 서울시의 다음 행정은

​

목동택지개발지구와

상계, 중계, 하계 택지개발지구로 향하고 있습니다.

특히 노원구, 도봉구는 사업성이 좋은 단지들이 많지 않기 때문에

서울시가 특별히 관리해 주지 않으면

재건축 속도가 나지 않을 거예요.

이 말은 역으로 이용하면

다른 택지개발지구에서 하지 않았던

​

“특혜”와 같은 행정을 해줄 수 있다는 말이고요.

그 예가 바로 청구3차아파트를

비롯한 역세권 재건축 단지들이에요.

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현재 3종주거지역으로 용적률이 195%지만,

​

서울시는 역세권 단지들을 준주거지역으로

종상향 시켜주려고 하는 계획을 발표했고,

향후 최대 400% 용적률을 받게 될 겁니다.

​

준주거지역으로 종상향해서

용적률을 100% 정도 더 준다는 얘기니까,

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대지면적 1.3만평에 용적률 100%를 플러스하면

분양면적이 약 1.3만평 나오네요.

​

심플하게 계산하면요.

향후 분양평당 4,000만원 x 늘어난 분양면적 1.3만평을 하면,

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최대 분양수입을 5,200억 정도

그냥 준 거라고 보면 됩니다.

이 용적률 인센티브는

향후 상승장에 더 빛을 발할 거예요.

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그래서 최근에 이렇게 매수세가 붙기도 했고요.

​

그렇다면 저평가 아파트를 찾는 방법은

중계동 청구3차를 시작으로

​

사업성이 좋고 다음 투자자들이

달려들 곳을 찾는 것이죠.

지난 상승장 때도 전통적으로

중계청구3차가 먼저 시세를 리딩하고,

​

그 다음 재건축이 추진 가능한 사업성

좋은 주공단지들이 쫓아갔으니까요.

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이번 글의 핵심은 간단합니다.

​

상급지 아파트가 투자의 답이 아니라는거.

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내가 실거주성만 생각하고 돈은 사업으로 벌겠다!

라고 하면 상급지 아파트 사면 됩니다.

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하지만 조금이라도 아파트 투자로 수익을 기대한다면,

남들보다 더 벌고 싶다면,

상급지, 하급지 따위의 생각을 버리셔야 해요.