경매, 선순위 임차인 대항력

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경매, 선순위 임차인 대항력

작성일 2024.03.15댓글 3건
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채무자 겸 소유자가 자신이 대표로 있는 법인을 자기 건물에  전입하고, 점유하다 경매에 나온 사례입니다. 
확정일자나 배당신청을 하지 않았으나, 전입날짜가 말소기준 권리일자 보다 빨라 대향력 있는 선순위 임차인으로 보입니다.  이 경우 미배당 보증금은 낙찰자에게 인수되는지, 대향력이 인정되는지 여부가 궁금합니다.


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profile_image 익명 작성일 -

채무자와 법인 간에 임대차 계약이 있는지 확인이 되지 않았는데

무엇을 근거로 선순위 임차인이라고 생각하는지 궁금합니다.

​

만약 적법한 절차에 따라 임대차 계약을 하고

임차 보증금을 지급한 임차인이 맞다면

임차 보증금을 낙찰자가 인수하게 되겠지만,

그러한 상황에서도 채무자와 법인간의 임대차 계약이 적법한지

다툼의 여지가 충분하다고 봅니다.

​

profile_image 익명 작성일 -

대항력이 인정된다는 말은... 전입신고와 주택의 인도를 마쳤다면 등기를 하지 않았어도

등기한 것과 비슷한 효과가 있다는 말이고, 확정일자까지 받으면 동일하다고 하겠습니다.

​

선순위라는 표현만으로는 불완전하고, 말소기준권리에 앞서는 (← 요게 중요!!)

임차인이라면 배당신청을 하지 않아도 계약만기일까지는 거주가능하고

배당신청을 했으나 일부라도 못받은 보증금이 있다면 낙찰자가 인수하여야 합니다.

​

​

profile_image 익명 작성일 -

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법인과 개인은 법인격이 전혀 다른 사람입니다. 설령 그 개인이 법인의 대표라도 하더라도 엄연히 다른 주체입니다. 다만 현실에서는 이러한 임대차는 거의 없습니다. 대부분은 임대차 사실 없이 거주나 사용하는 경우가 태반입니다. 그러나 해당 임대차는 실질이 중요합니다. 실제 개인과 법인이 정식으로 임대차 계약을 하고, 돈이 오고갔다면 경우에 따라서는 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하므로 주의해야 합니다.

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