경매시 임차권등기 후 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권

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안녕하세요?

임차권등기 후 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권이 궁금합니다.

말소기준권리 2021.7월

A,B 모두 선순위 임차인

A 임차인 (1억 5천 보증금) 전입/확정(2017)/배당요구(종기일내)

B 임차인 (5천)- 전입/확정(2020년)/배당요구(종기일내)

<등기상 다른 권리 없음>

2020-02  A임차인 임차권 등기 150,000,000

2021-07 A임차인(주택도시보증공사) 강제 경매 신청

특이사항: A임차권주택도시보증공사 반환포기확약서 제출

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<임차권 등기 후 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권>

일반 매매시 동일목적물에 중복임대차는 허용하지 않으나 임대기간이 만료되어 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 하고 임차권 등기를 하고 이사를 나간뒤 새로운 임차인이 입주해서 대항요건을 갖춘 경우에는 새로 입주한 임차인의 경우에도 대항력과 우선변제권이 보호받는 것으로 알고 있습니다.

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그러나 경매로 매각시에는 두번째 임차인의 배당순서는 새로운 임차인은 선순위임차권등기 범위내에서는 대항력과 우선변제권이 없고

이때 배당은

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1. 임차권등기자의 우선변제금

2. 확정일자부 의한 새로운 임차인의 우선변제금(임차권등기 후 임차인으로 최우선변제금 해당사항 없음)순으로

배당받게 되며

후순위 임차권은 매각으로 소멸되어 후순위 임차권을 낙찰자 인수하지 않는 것으로 알고 있는데 잘못 알고 있는 것인지요?

​

- 위 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 우선변제금 포기로

새로운 임차인이 대항력을 취득하게 되는건지요?

- 본 사건에서 만약, 두 임차인의 대항력과 우선변제금이모두 인정된다면

배당에 의해

​

1.첫번째 임차인 우선변제금

2.두번째 임차인의 확정일자부 우선변제금이

배당되어

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첫번째 임차인은 주택도시보증공사에서 대항력과 미배당 우선변제권을 포기하였으니 문제가 없는데

​

두 번째 임차인의 대항력과 우선변제권이 있다면 두번째 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수되는 것이고 대항력(임차권등기 후 새로운 임차인의 대항력이 없다는 분도 계셔서)은 어떻게 되는지와 그에 따른 명도 방법이 궁금합니다.