경매 권리분석 해주세요(사건번호 2022타경 1674)

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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"대항력있는 임차인이 있어서 조심스러운데 괜찮을까요?"

라는 질문은 상당히 애매모호한 만큼 이에 대한 명확한 답은 불가능 합니다.

해당 사건의 경우 말소기준권리인 2020.09.24 근저당 이전 인 2020.09.18 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인되는 바, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

즉, 전액배당이 가능하다면 대항력을 갖춘 임차인의 임차권은 매각을 통해 소멸한다는 의미가 되며, 해당 임차인의 확정일자 및 배당요구, 임차권등기를 통해 전액배당이 충분히 가능할 것으로 예상되는 만큼 이로인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

허나, 그럼에도 불구하고 2회나 유찰 된 것은 다소 의아한 부분인 만큼 당연히 이점 주의하시어 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등을 반드시 재확인 해야 하겠지요.

또한, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 상당액 확인되고, 임차권등기가 존재하는 만큼 임차권등기 후 이사 및 전출을 했을 가능성 또한 상당한 만큼 현재의 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 바 이 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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