부동산 경매 권리 분석 좀 해주세요 너무 어려워요

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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"말소기준등기는 15년도 근저당 인데 본건 경매는 18년도 근저당에 대한 경매입니다.

이번 경매에 낙찰받게 되면 15년도 근저당에 대한 채무를 인수해야하는 것인가요?

기타사항에 최선순위설정 일자가 두개인 것은 어떻게 봐야하는 것인지랑 기타사항에 최선순위 설정일자가 왜 말소기준등기보다 빠른지도 궁금합니다."

이정도의 질문을 하실 정도라면, 등 인터넷 상에서 수집한 정보들 만으로 입찰에 참여하시는 것은 중단하시고, 좀 더 시간을 갖고 충분히 공부를 하신 후 입찰을 준비하시기 바랍니다.

특히나...

해당 사건의 경우 구분건물이자 집합건물인 오피스텔 28개 호수가 일괄매각 되는 사건입니다.

따라서, 각 호수별로 등기사항전부증명서 상 권리관계가 다를 수 있고, 이로인해 매각물건명세서 상 최선순위설정이 3가지로 나뉘는 것 입니다.

목록 1~7:2015.06.16 근저당권

목록8: 2018.04.10 근저당권

목록9~28: 2012.05.01 근저당권

따라서, 말소기준권리 역시 3가지로 분류되며, 말소기준권리에 따른 대항력 또한 각 호수별로 모두 달라지게 되는 만큼 28개 호수의 집합건물등기사항전부증명서 모두를 열람 후, 28개 호수에 대한 각각의 말소기준권리를 찾고, 그에 따른 낙찰자의 인수권리 유무, 그에 따른 대항력의 유무 등을 확인해야 하는 사건에 해당합니다.

허나, 경매정보사이트 에서는 한개 호수의 집합건물등기사항전부증명서 를 기준으로 자동분석이 이루어지게 되는 만큼 사실 상 오차범위가 매우 클 수 밖에 없으므로 경매정보사이트의 내용을 절대 신뢰할 수 없는 사건이라 할 수 있습니다.

즉...

해당 사건의 경우 기본서류 검토를 통한 권리분석만 하려고 해도, 28개호수에 대한 각각의 집합건물등기사항전부증명서, 28개호수에 대한 각각의 전입세대열람, 대표번지에 대한 전입세대열람 이 선행되어야 가능한 만큼 이에 대한 확인이 선행되지 않은 상태에서의 그 어떤 답변이나 정보들도 절대 신뢰할 수 없다는 점 명심하시기 바랍니다.

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또한...

그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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