부동산경매 주의할점 문의드립니다 내공

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1:1 질문에 답변 드립니다.

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본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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2015.07.22 경산농협 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

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다가구 주택이라는 물건의 특성 상 임차인이 다수 이고, 임대차 및 점유관계의 변동성이 상당한 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

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해당 사건의 경우 공적 장부 상 대항력 성립여지가 존재하는 1인, 대항력을 갖추지 못한 전입 1인 이 각각 확인됩니다.

말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 1인의 경우, 채권자인 경산농협의 참고자료에 따르면 보증금 50/연차임 230만원 인 것으로 확인됩니다만...

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문제는, 해당 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 이상 임차보증금 뿐만 아니라 종전의 임대차계약의 존속기간 까지 낙찰자의 추가인수대상이 된다는 것 입니다.

따라서, 협의가 이루어지지 않는 이상 종전 임대차계약의 종료 이전에는 명도를 요구할 수 없으며...

임대차계약기간 종료 시점에 해당 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다는 점 또한 주의하시기 바랍니다.

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또한...

물건용도는 다가구 이나 실제로는 원룸으로 이용 중인 것으로 보여지며, 상당수의 호수가 존재하는 것으로 보여지나 전입세대에는 2세대 밖에 확인되지 않는다는 점 입니다.

즉, 물건 전체적으로 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명하며, 이 경우 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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