다세대주택 월세계약 때문에 질문드립니다

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다세대주택 월세계약 때문에 질문드립니다

작성일 2021.08.23댓글 1건
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미국에 계신 어머니가 귀국하고자 합니다.
일단 월세로 사시고자하는데 중간에 쫒겨난 경험이 있으셔서요 5년치 선불로 들어오기를 원하십니다.
500만원에 월50 5년치 3000만원입니다.
이럴경우 혹시 건물이 경매될경우 5년거주가 보장되나요?
상가가 아니고 주택입니다. 실거주 및 확정일자 받을 예정이고요

여러분들 답변을 검색해보니 말이 다 틀리네요ㅠ
경매낙찰자가 보증금 주고 나가라하면 나가야한다는 분도 계시고 계약한 기간동안은 거주할수 있다는 분도 계시고요



profile_image 익명 작성일 -

1. 말씀하신 조건으로 집주인과 임대차계약은 맺을수 있습니다.

당사자끼리 합의만 되면 계약자유의 원칙에 따라 얼마든지 임대차 계약을 체결할수 있고, 전입신고 및 확정일자를 받을수도 있습니다.

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2. 다만, 임차인이 법적으로 보장받기 위해서는 대항요건을 갖춰야 합니다.

대항력을 갖출려면 일단 계약하고자 하는 다세대주택에 입주 및 전입신고를 할때까지 등기상 아무런 하자가 없어야 합니다. 즉, 근저당이나 가압류 등의 제한물권이 전혀 없는 깨끗한 상태여야 한다는 뜻입니다.

이렇게 하면(5년계약을 하고 입주와 전입신고를 마치면) 임차인은 대항력이 발생하고, 집주인이 바뀌더라도(경매로 낙찰되는 경우도 포함)5년간 거주를 할수 있습니다.

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3. 경매로 주인이 바뀌었을때 낙찰자가 임차인을 나가라고 할수 있는 경우는 1) 임차인이 대항력이 없거나, 2) 대항력 있는 임차인이 법원에 배당요구신청을 했을때(5년 중 잔여 기간이 남았더라도 임차인이 법원에 배당요구신청을 하면 이것은 '계약해지'로 간주하기때문에 이 경우에는 임차인이 보증금을 받고 나간다는 의사표시가 됩니다==>대항력 있는 임차인의 배당요구 신청여부는 본인의 선택사항임.)

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4. 그런데 계획하고 계신 보증금 500만원에 월 50만원에 대해 5년치 월세를 선불로 지불하는 것은 임차인에게 그다지 좋은 조건은 아닙니다. 왜냐하면 법적으로 보호되는 것은 임차보증금과 임대차 기간인데,,, 만약에 부득이한 사정으로 인해 5년이 되기전에 이사를 나오거나 경매가 됐을때 이미 지불한 월세는 정산해서 돌려받기 어려울수도 있습니다. 또한 집주인(임대인) 입장에서는 이미 5년치 월세를 미리 다 받았기 때문에 집주인으로서의 의무사항(누수나 집수리 등 임대차 기간동안 발생하는 각종 하자처리)에 대해 불성실하게 대처하는 경우가 있을수 있기 때문입니다.

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참고 바랍니다.

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