아파트 경매 권리분석하고 세입자가 저항력있는지 궁금합니다

고양 2011-16734

경기 고양시 덕양구 화정동 868 달빛마을 404동 7층 702호

 

1. 낙찰가를 산정함에 있어 제가 35천 정도를 생각하고 있는데 급매 46천대비 낙찰이 좀 어려울거 같기도 하고 이 정도면 적정한 가격인지요?

2회입찰에서 9명이 참여 했다고 합니다.

3억5000만원의 가격에서는 낙찰가능성이 희박합니다.

인근 지역에 거주하시니 시세에 대해서는 저 보다 더 잘 아시리라 사료됩니다만, 아파트의 경우 동, 호수, 층 을 시세에 고려해야 합니다.

즉, 어떠한 급매물을 보셨는지 알수는 없으나, 현재 저층의 시세가 4억 9000만원대 임을 고려한다면 다소 의아한 급매물 가격이기는 합니다.

시세를 고려하여 입찰을 하는 것은 당연한 얘기겠지만, 해당 물건의 경우 중간 층의 물건으로 저층기준의 급매물가가 아닌 평균매물가의 급매물가를 기준으로 시세를 판단해야 합니다.

 

2. 세입자가 저항력없는 거 같은데 그게 맞는지,,,세입자를 내보내는데 문제가 없는지요?

대항력 요건은 갖추지 못하였나, 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 전입이 확인됩니다.

최악의 경우 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도가 가능합니다만, 협의명도를 기본으로 하시는 것이 좋습니다.

강제집행 시 집행비용 외 보관료 등의 추가비용이 상당액 발생하기 때문입니다.

또한, 임대차 및 점유관계에 따라 명도의 저항은 상당한 차이가 발생하는 바, 반드시 현황조사를 통해 이를 확인하시기 바랍니다.

 

3. 낙찰후 제가 수수료 등 세금이 추가로 얼마나 더 들어가야 할까요?

낙찰가 기준으로 취득세(종전 취등록세 통합) 2%, 그외 외 국민주택채권매입비용을 포함한 각종 세금이 총 낙찰가의 약 2.5%(취득세 2% 포함) 정도 발생합니다.

그외 명도비용이 발생할 수 있으며, 강제집행의 경우 순수집행비용과 그외 유체동산의 보관료, 유체동산의 압류 및 매각 비용이 추가로 발생하니 이점 참고하시기 바랍니다.

 

4. 기타 이 물건을 낙찰받는데 주의 하여야 할게 있을까요?  다른 머 권리분석 이런게 필요한가요?

당연히 권리분석은 필요하지요.

최초근저당권자인 경인북부수협의 임의경매신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.

말소기준권리인 2009.05.27 경인북부수협의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아닙니다.

대항력요건을 갖추지 못한 다수의 전입이 확인되며, 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명 하므로 반드시 이에 대한 추가확인이 필요합니다.

임대차 및 점유관계는 명도(집을 비우는 과정)저항과 직결되는 매우 중요한 사항으로서, 명도의 기간, 추가비용발생과 직결되는 사항이니 반드시 재확인이 필요합니다.

점유권원이 불분명한 점유자가 존재할 경우가 실무에서 명도 난이도가 가장 높으니 이점 주의하시기 바랍니다.

또한, 지난 2011.12.02 매각되었으나 매각불허가 결정으로 재매각이 진행되는 사건입니다.

때문에 매각불허가 사유 및 가능성에 대한 추가확인 역시 반드시 필요하므로 각별히 주의하시기 바랍니다.

 

에서의 답변은 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 서류 상의 1차적인 권리분석에 불과하므로 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

현장방문을 비롯한 추가조사를 통해 임대차 및 점유관계, 그 외 등기부등본 외 각종 인수사항 등 제반내용을 반드시 확인하신 후 신중히 응찰여부를 결정하시기 바랍니다.

서류상의 대략적인 내용만으로는 자세한 권리분석은 물론 해당 물건의 문제점 및 위험성, 입찰여부 를 판단하는 것은 상당한 위험을 수반하므로 그외 각종 인수사항 등에 대해 추가조사를 통해 반드시 제반내용을 확인하신 후 신중히 응찰여부를 결정하시기 바라며, 초보시라면 가급적 전문가의 도움을 받아 진행하시길 권하는 바 입니다.

그외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처로 문의주시기 바랍니다.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

 

답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.
따뜻한햇살양성평등상담소
http://happylog.naver.com/happysun21.do

 

(주)바른중개법인 최진욱 차장입니다

우선은 질문자분께서 생각하신것 처럼 문제는 없는 물건입니다

1.질문답변

우선은 낙찰 금액은 지금 여기서 말씀 드리기 어렵습니다

그래도 35,000만원에는 낙찰 안됩니다

 

2. 질문 답변

서류상으로는 문제는 없습니다

임차인분들은 대항력없는 임차인 이기 때문에 명도 대상자 입니다

 

3.질문답변

낙찰후 들어갈 비용 취득세 2.7% 강제집행을 하신다면 600~650만원 정도발생됩니다(좀더 낮아질수도 있습니다 평균선입니다)

 

4.질문답변

서류상으로는 문제는 없는데 낙찰을 받으신 분이 왜~불허가 결정을 하셨는지

그부분을 확인 해보세요 집에 문제가 있는건지 아님 관리비가 많이 밀려있는건지

법원 비치된 서류 연람 하시고 확인 해보세요^^

 

저의법인은 13년된 경매만 전문으로 하는 법인 회사입니다

입찰 금액은 경쟁입찰이기 때문에 이런 공개적인 곳에는 말씀드리기 힘들며

입찰가는 산정할때에도 현재 동향, 최근3년간 실거래 내역, 투자금액대비 수익률,

최근낙찰사례등을 종합적으로 판단해서 결정하시는것이 좋습니다

경매를 하실생각이 있으시면 경매물건,경매회사는 많이 있습니다

많이 문의하시고 권리분석,입찰,낙찰, 명도 까지 확실하게 처리해주시는

믿음있는 회사와 경매를 하시는게 더 도움이 되실것 같습니다^^

제답변에 궁금증이 풀리셨나요 ??

그리고 더 궁금하신점 있으시면 아래 제사진옆 홈페이지 주소 클릭하시면

기존 낙찰 사례, 현재 진행중인 물건 , 제 연락처 있습니다

저의 법인은 다른 타회사들 처럼 권리분석및 상담비,실비,연회비,회원비,등등 기타 선수금 받지 않습니다

낙찰이되야 수수료 발생하며 낙찰이 안돼면 수수료 발생되지 않습니다

궁금 하신점이나 고민되는부분 생기시면 연락주세요^^

1. 낙찰가를 산정함에 있어 제가 35천 정도를 생각하고 있는데 급매 46천대비 낙찰이 좀 어려울거 같기도 하고 이 정도면 적정한 가격인지요?

낙찰가는 시세와 급매 주변환경 등 물건 분석과 미납관리비등을 계산하며

명도시 집행비용가지 계산해서 낙찰가를 뽑아야 합니다.

어느 누구도 그 물건을 조사하기 전까지는 낙찰가를 알수 없습니다.

 

2. 세입자가 저항력없는 거 같은데 그게 맞는지,,,세입자를 내보내는데 문제가 없는지요?

일단 서류상의 세입자는 대항력이 없는 세입자입니다.

명도시에는 문제가 많습니다.

일반인이 하기에는 분명 어려움이 잇습니다.

세입자와 협의하여 내보내시는게 가장 좋지만 협의가 쉽게 되지 않는경우가 많습니다.

협의가 되지 않은경우 집행 또는 소송까지 가셔야 하며 이럴 경우 시간과 돈이 많이 듭니다.

3. 낙찰후 제가 수수료 등 세금이 추가로 얼마나 더 들어가야 할까요?

기존에 본인명의로 주택이 없으시다면 취득세는 낙찰가의 2% 입니다.

1주택의 경우도 2년이내 그 전의 주택을 파는 조건으로 일단은 2%로 구요

등기비도 낙찰가 기준으로 하기때문에 일반 매물보다는 싸게 들겠지요

4. 기타 이 물건을 낙찰받는데 주의 하여야 할게 있을까요? 다른 머 권리분석 이런게 필요한가요?

권리분석은 정말 신중히 하셔야 합니다.

만약에 낙찰후에 문제를 인식할 경우 보증금 (최저가의 10%)를 포기하시거나

문제를 인수하여야 합니다.

 

저는 경매전문회사 파인드 옥션의 공인중개사 정진희 입니다.

경매는 싸게 사는것은 당연한 거지만 위험이 있습니다.

사게 낙찰받았지만 나중에 물어주는 돈이 있거나 소유권을 뺏기게 되면 경매의 의미가 없습니다.

경매 처음이신거 같은데 처음에는 전문가에게 의뢰후 안전하게 진행하시는게 좋습니다.

더 궁금한 점이 있으시면 아래 네임카드 참고후 연락주세요^^