아파트 경매 권리분석 질문

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

Q1. XX생명보험이 채권최고액 484,800,000원을 근저당 잡고있고, 임의경매를 신청하여 385,561,394원을 청구한것이라고 해석했는데 맞는 해석인지 궁금합니다.

해석...이 아니라 있는 그대로 이해하신 것이 맞습니다.

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Q2. 말소기준등기보다 위에 있는 권리가 딱히 없기때문에 캡쳐에 표기된 2번 이하의 3번 근저당은 경매입찰시 인수하지않아도 되는건지 궁금합니다.

2019.01.31 근저당을 말소기준권리로 하며, 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 배당여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.

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Q3. 몇번 유찰이되서 예를 들어 4억에 누군가 낙찰받는다면 선순위 근저당인 XX생명보험은 청구한 385,561,394원을 모두 회수할수있게되고, 그다음 근저당인 출발기금(주) 은 4억 - XX생명보험 회수금액 = 14,438,606원만 회수가능하고 나머지는 못받게되는건가요? 아니면 말소기준 아래에 있는 권리라, 아예 못받게되는건가요?

말소기준권리 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하나, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 하는 것일 뿐, 그 채권 자체가 소멸한다는 의미는 아닙니다.

말씀하신 바와 같이 미배당채권은 당연히 채권자가 채무자에 대한 채권추심을 할 문제인 것이지요.

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Q4. 추가로 등기부어디를 봐도 세입자가 언제 들어왔다는 내용은 없었습니다. 그런데 임대차관계조사서를 보니, 07년 7월에 전입일자가 표기되어있고, 채무자(소유자)가 아닌 제 3자 이고, 상세점유관계가 미상이엇습니다. ( 점유기간, 보증금, 차임, 확정일자 미상)

정리하면 전입일 07년 7월 16일 , 그외 임대차정보 모두 미상

등기부상에 말소기준등기보다 위에 표기되어있지않음, 이런경우에

만일 세입자가 전입신고+확정일자까지 되어있다면, 말소기준등기보다 위에있는 우선변제권을 갖는 세입자가 되어, 낙찰자가 해당 세입자의 전부 보증금을 보전해줘야하는 경우가 생기는지 궁금합니다.

전세권, 임차권등기 외 등기사항전부증명서 상 등기되는 임차인의 권리는 없습니다.

말소기준권리 이전 소유자 외 전입이 확인될 경우... 당연히 대항력 성립여지가 존재하는 만큼 세대방문 등 현황조사를 통해 임대차 및 대항력 성립 여부 및 그 가능성을 재확인해야 하는 것이 맞습니다.

참고로, 대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않고, 법원의 현황조사 시 폐문부재 등을 원인으로 임대차 및 점유관계를 조사할 수 없는 경우 말씀하신 바와 같이 모든 내용들이 "미상" 이라 표시됩니다.

즉, 말 그대로 알 수 없다는 의미이지 임대차 및 대항력을 부정한다는 의미는 아니기 때문에, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하는 만큼 반드시 이를 재확인 해야 합니다.

또한, 앞서 답변드린 바와 같이, 임대차 관계가 모두 "미상" 으로 표시되어 있다면 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 만약 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추게 될 경우 낙찰자는 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전임대차계약의 존속기간 까지 추가로 인수해야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

사건번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 권리분석을 받을 수 있습니다. 사건번호 남긴다고 해서 입찰들어오지 않을 사람이 이 질문 답변을 보고 입찰 들어오는 것도 아닙니다. 경매에서는 확인해봐야 할 위험 요소가 여러 수십가지입니다. 사건번호를 공개하지 않아 생길 이익과 받을 수 있는 불이익을 비교하면 불이익의 위험이 훨씬 클 수 있습니다.

1. 등기부상에 나온 채권최고액은 실채권액과는 다릅니다. 경매 신청당시 원금과 연체이자를 합한 금액이 385,561,394원이라는 뜻입니다.

2. 네 인수하지 않습니다. 저당 근저당 압류 가압류 등기는 경매로 무조건 소멸합니다. 채권액이 수천억이라도 마찬가지입니다.

3. 네, 그렇습니다. 다만 경매신청자의 신청당시의 채권청구액은 배당기일까지 가면 연체이자가 더 붙게 되므로 실제로는 2순위 근저당권자에게 한푼도 배당되지 않을 수도 있습니다.

4. 사건번호 남기세요. 그래야 제대로 된 분석이 가능합니다. 임차인이 있고, 그 임차인이 대항력이 있다면 경우에 따라서는 낙찰대금과는 별도로 보증금 전액을 물어줘야 할 수도 있습니다.