아파트경매 권리분석 질문드려요.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

질문하신 내용들로 미루어 볼 때, 부동산경매에 대한 최소한의 기초적인 내용과 개념에 대한 정리 도 부족한 것으로 보여집니다.

특정한 물건을 예로 권리분석을 하는 것이 가장 효율적인 학습방법인 것은 분명한 사실 입니다만, 그 이전에 매각절차나 각종 권리관계의 특성, 기본적인 권리분석요령 등에 대한 개념정리가 이루어져야 비로소 효율적인 학습이 가능하다는 점 명심하시기 바랍니다.

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1. 혹시 입찰할 때 1300만원을 김놀부에게 줄 생각하고 입찰가를 책정해야되는건지 궁금합니다.

대항력을 갖추지 못한 임차인이 존재하는 이상, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

또한, 1,300만원은 소액임차인의 최우선변제를 의미하는 것이고, 이는 매각대금 즉, 낙찰대금에서 배당이 이루어지는 것이지 낙찰자가 별도로 지급하는 금액이 아닙니다.

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2. 최고가 매수 신고인의 낙찰 금액에서 구분 순서대로 배당되는건가요?

(예를들어 만약 김놀부가 갑6이면 갑 2,3,4 순서대로 다 배당되고 남는 금액을 가져가는 구조인가요?)

그렇지 않습니다.

기본적으로... 주택의 경우라면, 등기사항전부증명서 와 임차인의 최우선변제 및 우선변제권 에 따라 배당순위가 달라지게 되며, 등기사항전부증명서 상 권리의 경우 설정일자를 기본으로 하되 권리의 종류에 따라 배당방식은 달라집니다.

즉...

말씀하신 사건의 경우 집행비용, 당해세 및 법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금을 제외 할 경우...

소액임차인의 최우선변제

2001.09.03 XX은행 근저당

2003.05.09 임차인 확정일자

순으로 배당이 이루어지게 되며, 2004.06.07 압류, 2005.04.09 가압류 는 채권에 해당하는 바 위에서 배당을 하고 남은 금액이 있다면 각각의 채권비율에 따른 안분배당이 이루어지게 됩니다.

즉...

배당은 설정일에 따른 순위배당, 안분배당, 흡수배당 등 여러가지 방식에 의해서 이루어지게 됩니다.

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3. 등기상 비고란에 매매 신탁재산의 처분이라는 말이 무슨뜻인가요?

(김흥부가 홍길동의 신탁재산을 매수했고, 이번 경매랑은 관련이 없는거 아닌가요?)

소유권이전의 원인을 명시한 것이며, 말 그대로 이전 소유자인 한국토지신탁의 신탁재산의 처분에 의해 홍길동에서 소유권이 이전되었음을 표시한 것일 뿐, 경매와 직접적인 관련은 없습니다.

단, 모든 경우에서 신탁재산의 처분에 따른 소유권이전이 경매와 관련이 없다는 것은 아닙니다.

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4. 항상 소멸기준의 비고란에 (주택)소액배당 4000이라 1400 (상가)2500 750적혀있던데, 이건 무슨뜻인지 궁금합니다.

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 상 최초담보물권설정일, 물건소재지 를 기준으로 소액임차인의 보증금범위와 최우선변제액 을 정하고 있습니다.

해당 사건의 경우, 주택 에 해당하는 만큼 임차보증금 4,000만원 이하 인 경우 최우선변제를 통해 1,400만원 이 배당이 가능하다는 의미 입니다.

단, 소액임차인의 최우선변제액은 매각대금의 1/2 을 초과할 수 없습니다.​

또한...

상가의 경우 2,500만원 이하 750만원으로 기재된 것은 사실 상 큰 착오를 불러일으키기 쉬운 표현방식 입니다.

상가의 경우 상가건물임대차보호법 상 적용기준은 임차보증금이 아닌 환산보증금(임차보증금+(월차임X100))을 기준으로 하게 됩니다.

즉, 임차보증금 2,500만원 이 아니라, 임차보증금+(월세X100) 즉, 환산보증금이 2,500만원 이하 인 경우 최우선변제액이 750만원 이라는 점 명심하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

사건번호 남기는게 제대로 된 분석을 받습니다.

1. 채권자 김놀부는 임차인이기도 합니다. 물론 배당을 받을 채권자라고 봐도 됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 신경 쓸 필요는 없습니다, 매각대금에서 배당순서에 따라 배당을 받고, 전액 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 점유를 넘겨줘야 합니다.

2, 배당순서는 세금관련, 당해세, 근로자임금 등등의 변수가 있습니다. 이들 변수가 없다고 가정하면 해당사건에서는 0순위 경매비용 1순위 임차인의 최우선변제금 1300만원 2순위 은행 근저당권자 3순위 확정일자부 임차인 4순위 압류 세금 5순위 가압류입니다. 실재로는 2순위근저당권자에게 배당되면 나머지 순위는 받아갈 배당금이 없을 겁니다.

3. 신탁회사에서 홍길동으로 소유권이 이전된 겁니다. 알 필요도 없습니다.

4. 소액임차인의 최우선변제금입니다.

공부가 많이 필요해 보입니다. 어느 정도 공부 후에 질문을 해야 이해가 될 겁니다. 모르는 거 빼고 다 알려줘, 이건 공부에 도움이 안됩니다. 유치권생에게 미분적분을 가르치는 것과 마찬가지입니다. 이해하려면 더 혼란스럽습니다.