부동산경매 권리분석좀 부탁드립니다.

1. 가압류나 근저당권은 말소 기준 권리 입니다.

    경매 되고 나면 다 소멸합니다.

 

2. 집주인 바뀐 가압류도 아니라고 하면 걱정할 것은 없습니다.

 

3. 말소 기준 권리인 근저당 설정일 95년 7월 23일보다 빠른 전입 신고가 있는지?

    세대 열람해서 확인을 해야 합니다.

    감사합니다.

질문해주신 내용만으로 본다면 말소기준권리는 1995년 7월 5일 근저당권으로 그 후순위로 있는 권리는 모두 소멸대상입니다. 하지만 낙찰자에게 인수될수 있는 선순위 임차인이 있다거나 등기부상의 보이지 않는 권리도 숨어있을수도 있다는 것을 항상 명심하세요. 부동산경매는 급매물보다 저렴한 가격에 소유할수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 부동산경매로 무조건 수익이 창출되는 것은 아닙니다. 부동산경매는 부동산투자에 관련된 안목이 부족하거나 잘못된 권리분석을 한다면 오히려 시세보다 비싸게 사게 될수도 있습니다. 부동산경매라는 것은 간단하게 이것만 조심하세요 라고 하기에는 굉장히 다양한 경우의 수가 많아 복잡하므로 간단히 얻는 지식으로는 절대 알수 없습니다. 경매에 참여하여 부동산을 낙찰받고자 할경우에 기본적으로 알아야 할것들이 있습니다.1

1. 등기부등본상의 권리관계를 분석할줄 알아야 합니다. 낙찰받은 후에 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리를 몰랐을 경우 손실이 큽니다.

2. 현장조사를 하여 물건 자체에 대한 분석을 해야 합니다. 현장조사를 통해 도로 조건과 생활편의 시설, 상권, 현재의 시세 등을 확인하고 시세까지 파악하여 예상입찰가를 생각하셔야 합니다.

3. 자금이 충분한지 대출이 얼마나 될지도 확인해야 합니다. 낙찰이 된 경우 자금조달을 신경쓰지 못하여 낙찰잔금을 납부기한까지 납부를 못하면 천만원단위까지 넘어가는 입찰보증금을 버리게 되는 경우도 많습니다.

 

많은 사람들이 부동산경매에 몰리는 이유는 전세값이 점점 높아지면서 전세값의 금액만큼 경매로 내집마련을 충분히 할수 있기 때문입니다. 경매대행 수수료는 법으로 정해진 바는 없습니만 대부분 낙찰가의 1%~2%, 또는 감정가의 1%~2% 정도입니다. 일부 경매대행업체 중에 처음에 얼마 받고 낙찰이 되고나면 나머지를 받는데요. 경매 초보자분들은 이 부분에 대해서 조심하셔야 합니다. 경매는 낙찰이 되었다고 끝나는 것이 절대 아닙니다. 대법원경매 과정중에 고수나 초보를 막론하고 가장 어려운 부분이 바로 명도과정입니다. 즉 소유자나 임차인 등을 내보내고 열쇠를 넘겨받는 과정인데요. 이 명도과정을 끝까지 책임지지 않고 나머지 수수료를 받고 끝내버리는 업체들에게 피해를 보신분들이 많습니다. 예를 들어 대항력이 없어 배당을 받지 못하는 임차인의 경우 저항이 심하여 명도에 상당한 어려움을 겪습니다. 그렇게 되면 낙찰자는 금전적인 비용과 정신적인 피해를 상당하게 봅니다. 반드시 명도까지 책임을 지는지를 확인해 보셔야 합니다.1

하지만 경매초보자분들이 컨설팅수수료 비용을 절약하려고 직접 참여했다가 잘못된 권리분석으로 인해 오히려 손해를 보거나 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 경매를 시작하신다면 믿을수 있는 업체를 선택하셔야 하는데요. 올바른 부동산경매 컨설팅 선택방법을 알려드리겠습니다.

 

1. 정식인가된 컨설팅 법인을 이용하는 것이 좋습니다.

만일의 경매사고 발생시 보상받기 어렵진 않은지, 자체적인 법적분쟁 해결능력을 갖추고 있어 안전한지.

 

2. 컨설팅 수수료가 적당한지 판단해야 합니다.

단순히 낙찰만 받아주는지, 수임계약시 정한 약정비용만으로 명도처리까지 완벽하게 처리되는지.

 

3. "권리분석 보증서" 및 "브리핑자료"를 발행 받아야 합니다.

권리분석에 대한 책임보증 내역이 명확하게 명시 되어있는지.

 

4. 등기와 열쇠를 동시에 책임지고 명도까지 완벽하게 처리하는 회사인지 확인해야 합니다.

명도에 어려움이 생길 경우 추가 비용을 요구하진 않는지, 책임을 전가하지 않고 완벽하게 업무를 처리하는지.

 

5. 경매 낙찰후 낙찰이 안되거나 취하 되었는데도 수수료를 반환하지 않고 다른물건으로 유도하는 회사는 금물입니다. 수수료 환불을 꺼리고 미루진 않는지, 수수료를 즉시 반환 하는지. 모든부분을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

여러가지로 신중하게 선택하시고 부자되세요