전세계약 중 임의경매개시 관련 문의입니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

말씀하신 내용만으로 명확한 답변이 가능한 질문은 단 하나 입니다.

질문자님이 2013년 근저당 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 이상 권리신고 및 배당요구는 선택사항이 아닌 필수사항 입니다.

즉, 권리신고 및 배당요구를 하지 않을 경우 배당대상에서 제외되는 만큼 반드시 배당요구종기일 이내에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.

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그외에는 사실 상 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 고사하고 제대로 된 답변이 불가능 합니다.

임차보증금반환채권을 원인으로 한 고소는 가능하겠으나.... 문제는 이것이 법률 상의 불법적인 행위로 인한 전세사기로 볼 수 있느냐에 따라 그 타당성은 달라집니다.

임차인들의 입장에서 애타는 마음에 고소를 언급하는 경우는 실무에서 자주 볼 수 있습니다만, 실제 이것이 전세사기 등 임대인이 임차인을 기망하여 금전적인 이득을 취하려는 고의가 있었다고 인정되어야 하는 만큼 이를 입증하지 않는 이상 형사처벌 까지 이어지는 경우는 적을 수 밖에 없습니다.

또한, 형사처벌을 받는다 하더라도, 이것과 임차보증금을 반환받는 것과는 또 다른 얘기 라는 것이 현실이라는 점 또한 명심해야 하겠지요.

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따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 사실관계를 확인한 후 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안이 무엇인지 강구하는 것 만이 유일한 해법 입니다.

특히나, 질문자님의 점유 중인 물건의 용도가 무엇인지조차 불분명하나, 말씀하시는 내용들로 미루어 볼 때 임대인 소유의 부동산 전부에 대한 공동담보권의 실행에 의한 임의경매신청사건인지 등 매각대상 물건이 무엇인지 조차 알 수 없으며, 그 내용에 따라 배당방식과 방법 부터 상당한 차이가 발생할 수 밖에 없는 만큼 반드시 정확한 기초사실관계의 확인을 통해 답을 구해야 하며...

만약, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 전문컨설턴트의 전문상담을 통해 답을 구하시기 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.