아파트 매매시 근저당 말소 진행시 질문 있습니다.

안녕하십니까?

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답변을 드리기 전에..

근저당 설정된 주택을 매입하는것도 간단합니다

그 대출은 매수인의 대출이 아닌 매도인의 대출이라,

그냥 잔금으로 까고 (근저당 해지 서류 받고), 나머지 잔대금만 정산하고 소유권이전 서류를

받으면 되는 겁니다'

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1. 일단 저희도(매수인) 대출금이 들어와야 하는데, 보통 잔금일 은행 open시간에 맞춰 대출금이 들어오나요? 만약 10시가 넘어도 입금이 되지 않았다면 은행 담당자에게 연락하면 바로 입금이 되는지요 ?

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▶ 대출을 받아 매수를 하시는 거 아닙니까?

여기서 매수인이 제일 헷갈려 하는 부분이 바로 이겁니다

잔금을 전부 치루기 전까지 소유권이 매도인에게 있고, 매도인으로 부터 소유권이전 서류를

받을수가 없는데..어떻게 그 부동산 (매도인 부동산)을 가지고 대출을 받아 잔금을 치룰수

있을까? 헷갈립니다..

그래서 은행에서 일단 은행돈이 먼저 나가는 겁니다

은행돈으로 잔금 치루는 거에요..

그래서 은행과 협약된 법무사가 잔금을 가지고 나오는 겁니다

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2. 현재 입주하려는 곳이 근저당이 잡혀있습니다. 대출 잔금일날 일부는 매도인 근저당 설정된 은행으로 입금된 후 잔액은 매수인 통장으로 입금되는 건지요? 아니면 신청한 대출금 모두 매수인 통장으로 입금되는 건지요?

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▶ 대출신청한 금액이 나가는 겁니다

그 금액으로 매수인의 잔대금만 합쳐서 잔금치루는 겁니다

그리고 소유권이전 서류를 받고, 법원에 가서 매도인의 근저당 해지 하고, 소유권이전 하고

새로운 근저당을 설정하고 그리고 대출기표가 들어 가는 겁니다 (일처리를 거꾸로 하는 거에요)

그리고 대출 기표를 하였으니 매수자 통장으로 대체 입금 시키고,

오전에 잔금 치루기 위하여 미리 나간 은행돈을 출금하면 은행 입출대체가 맞게 되는 것입니다

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즉 넣다 빼는 겁니다

매수인 대출 자서할때 통장 맡기고 출금전표 작성하고, 비밀번호 알려 주는 것이

바로 이것 때문에 그렇습니다

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3. 매매 잔금일날 매도인측 법무사가 근저당 말소 대행 위해 부동산에 같이 나온다고 알고 있습니다. 그럼 근저당 말소 위해 다 같이 은행에 가서 확인하고 저는 말소 처리 영수증 사본만 챙기면 되는건지요?

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▶ 매수자는 딱히 할 일이 없습니다

은행 법무사가 알아서 다 해주는 겁니다

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4. 근저당 말소 처리 영수증 사본을 받고 다시 부동산에 가서 등기를 때서 근저당 말소 처리(빨간선)가 된 것을 확인하고 나머지 잔금을 매도인에게 입금해 주면 되는건가요 ?

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▶ 위에서 다 설명을 드렸습니다

은행 입장에서 보았을때 소유권 이전 되기 전에 ..잔금 치루기 위하여 은행돈이 미리 나갑니다

따라서 당일 소유권이전이 안되면 은행도 금융사고 터지는 것이라,

진짜 신경써서 일처리 하게 되니..잘못 되거나 그러지 않습니다ㅏ

그냥 은행 믿고 계시면 되는 겁니다

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1. 일단 저희도(매수인) 대출금이 들어와야 하는데, 보통 잔금일 은행 open시간에 맞춰 대출금이 들어오나요? 만약 10시가 넘어도 입금이 되지 않았다면 은행 담당자에게 연락하면 바로 입금이 되는지요 ?

=> 대출심사가 통과되었다면 은행에서 늦출 이유가 없습니다.

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2. 현재 입주하려는 곳이 근저당이 잡혀있습니다. 대출 잔금일날 일부는 매도인 근저당 설정된 은행으로 입금된 후 잔액은 매수인 통장으로 입금되는 건지요? 아니면 신청한 대출금 모두 매수인 통장으로 입금되는 건지요?

=> 반드시 어떤 방법을 따른다기 보다는 상황에 맞추게 됩니다.

통상 은행을 대리한 법무사가 처리하니 걱정 않아도 됩니다.

3. 매매 잔금일날 매도인측 법무사가 근저당 말소 대행 위해 부동산에 같이 나온다고 알고 있습니다. 그럼 근저당 말소 위해 다 같이 은행에 가서 확인하고 저는 말소 처리 영수증 사본만 챙기면 되는건지요?

=> 매매의 경우 매도인측이 아니라 매수인측 (또는 은행법무사)에서 법무사를 선정합니다.

법무사는 위탁을 받은 이상 위탁자의 이익을 대변하게 되니 크게 걱정 않아도 됩니다.

그 법무사가 매수인과 매수인의 대출은행을 위해서 대출금을 가지고 매도인의 거래은행(근저당권자)을

방문하는 경우도 있지만 항상 그렇다고 말 할수는 없습니다. 원격에서 처리하는 경우도 있습니다.

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4. 근저당 말소 처리 영수증 사본을 받고 다시 부동산에 가서 등기를 때서 근저당 말소 처리(빨간선)가 된 것을 확인하고 나머지 잔금을 매도인에게 입금해 주면 되는건가요 ?

=> 매도인의 대출금을 모두 상환하고, 그 은행으로부터 등기권리증을 받았다고 해도

근저당권 말소 처리는 등기소에서 이뤄지는 업무이므로

당일에 바로 처리한다고 해도 일반인이 등기부로 확인하는 데에는 2~5일 정도 소요됩니다.

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참고하세요.

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