상속받은 아파트 양도소득세(1가구 2주택)

이것이 도움이 될 지모르겠읍니다만

 

질문1.

본인이 거주하는 집은 3년이상 보유하고 있음으로 양도시 양도세 비과세대상이 되며 이때 상속받은 주택은 이에 영향을 미치지 않습니다. 그러므로 본인 거주 집을 판다면 상속주택과 상관없이 세금을 내지 않아도 됩니다. 

만약  상속받은 주택을 먼저 판다면 양도세 과세 대상이 되어서 양도세를 내야 합니다.

그런데 실제로 상속받은 주택의 취득가액은 상속받은 날 세무소에 신고시 결정되는데 보통 상속일의 공시지가를 신고가액으로 하게 됩니다. 그러므로 파는 경우 실거래가액으로 신고하는 지역이 아니라면 보통 파는 경우에도  공시지가로 신고하게 됨으로 1년이 지나지 않아 공시지가가 변동하지 않는다면 양도차액이 생길 수 없겠지요. 결국  양도세 과세대상은 되나 실제 1년이내 파는 경우에는 양도세가 부과될 수 없읍니다.

그리고 1년후에 판다면 공시지가차액 또는 실거래가와 취득가액과의 차이만큼 양도차익이 발생하고 일반세율에 따라 세금이 부과됩니다. (이 문제에 관하여 위에 답변해 주신 분께 세율이 중과세율인지 일반과세율인지 질문드렸읍니다 )

 

질문2.

본인 거주 집은 언제 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있음으로 파는 시기에 구애를 받지 않고요

상속주택은 빨리 파는 것이 좋겠읍니다만 여기에는 단서가 있겠지요.

상속주택이 앞으로 많이 상승할 가능성이 있다면 장기보유하고 양도세를  내는 편이 낫겠지요

여기서 한가지 저도 아직 명확한 답변을 얻지 못했는데 본인 거주하는 집을 팔고 상속받은 집을 3년을 보유시 다시 비과세 혜택을 받는 자격이 주어지는 가 하는 것입니다. 이에 대해 답을 해주는 분들이 없어서요

제 생각으로는 1가구 1주택이 되니 혜택이 주어질 것 같은데요^^

 

질문3.

밑에 분의 말씀이 맞을 것 같습니다.  

 

위의 답변에는 저도 여기 저기 알아보고 정리한 것인데요

참고로 주로 세무일보의 세무강좌(세무사)과  조선일보의 컬럼(회계사)을 참조한 것인데 두 분이 조금은 다른 이야기를 하네요 세무사님의 내용은 제가 위에 말한  내용 그대로이고, 회계사님은 상속주택이 양도세 부과가 되니 비과세 거주하는 집을 먼저 팔아서 양도세를 줄여라라고 말합니다. 이 회계사님께 이메일로 질문하였는데 솔직히 만족스러운 대답은 얻지 못했지만 양도세를 낸다고 한 것은 실거래가로 상속주택을 판매 신고하는 경우라고 답변을 얻었읍니다. 

 

ps-글을 다쓰고 윗분께 쪽지가 왔읍니다.

 

그것을 토대로 제글을 맞추어보니 윗분말씀이 정확하다면 상속주택 특히 상속아파트를 파는 경우에 양도세는 부과될 것 같습니다. 상속주택을 파는 경우 특히 아파트인경우 실거래가격을 신고가격으로 한다고 합니다.

 

정리해 보자면

만일 상속받은 아파트 신고시에 시가(실거래가격)으로 하고 파는 경우에 역시 실거래가격으로 신고 했다면 또는 신고시에 공시지가로하고 파는 경우에 공시지가로 신고 했다면 정말 급등지역이 아닌 경우라면 1년이내파는 경우 양도차액이 발생하지 않음으로 양도세를 낼 필요가 없겠고

상속받은 아파트를 신고시 공시지가로(세무소에서 정하는 신고지가가 공시지가인 경우) 신고가 되고 파는 경우 실거래가로 신고하게 된다면 양도차익이 발생하고 양도세를 물게 되겠읍니다.  

 

그런데 관건은 모든 지역에서 상속받은 아파트를 팔때 신고가격으로 실거래가격으로 하는 가 하는 문제입니다. 서울등 수도권지역이나 신도시, 개발지역을 제외하고 그 밖의 지역의 경우에는 공시지가가 보통 실거래가격의 70%이상을 형성하고 있기 때문에 그리고 상속의 경우는 투기와는 달리 비자발성 취득임으로 투기와 같이 취득후 1년이내 팔경우의 중과세에 해당되지 않는 것으로 알고 있고 그렇기 때문에 판매시  공시지가를 기준으로 신고가 되는 것으로 알고 있읍니다만. 

 

실제 파는 경우에는 인근 부동산을 거쳐야하니 지역에 따른 세율문제는 그 분들과 상의 해보시는 것이 좋을 듯 합니다. 말은 길었는데 아직까지 명쾌하지는 못하군요 . 죄송합니다

 안녕하세요?

THE BEST 공인중개사입니다

1. 상속으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 먼저 양도해야 양도세가 비과세 됩니다.  양도시기는 아무때나 팔아도 됩니다.  다만 양도하는 주택은 3년 이상보유(서울, 과천과 5대신도시 지역은 2년 이상 거주포함)했어야 합니다.

 

2. 상속주택을 먼저 양도하면...

   상속개시일(모친 사망일)로 부터 1년 이내에 양도하면 50%의 양도소득세가 부과됩니다.

 

3. 양도소득세 공제비용은 님이 부담한 것 부터 공제받을 수 있습니다.

 

감사합니다.