임대인과 임차인

정의

토지·건물과 같은 유형의 목적물, 또는 공유지나 도로의 사용권과 같은 무형의 목적물을 소유하여 계약 등을 통해 다른 사람에게 사용하게 하는 사람을 임대인이라고 하고, 사용하는 사람을 임차인이라고 한다(→ 임대차).

임대차의 유형

임대차의 유형은 일반적으로 아래 네 가지로 구분된다.
① '고정 기간의 임차'는 기간의 장단(長短)에 상관없이 특정한 기간 동안 주어진다. 고정된 기간 동안의 임차는 기간의 만료에 따라 자동적으로 소멸된다.
② '정기적인 임차'는 연간·계간·월간·주간 또는 여타의 기간 동안 설정되는 것으로 임대인이나 임차인의 중지통보가 있을 때까지 무기한 계속된다. 사전통보에 요구되는 기간은 법이나 상호합의에 의해 규정된다.
③ '임의의 임대'는 임대인과 임차인 모두의 의지에 따라 지속된다. 이러한 임대는 상대적으로 드문 경우이지만 때때로 일시적인 필요를 충족시키는 데 사용된다. 만일 합의된 지대가 없다면 임대인은 사용과 점유에 대하여 보상받을 권리가 있다.
④ '묵인된 임차'는 임차인이 법적인 수단에 의해 소유하게 된 후 기간 만료 후에도 계속해서 점유하는 경우이다. 임차인은 불법침입자가 아니라 '묵인된 임차인'으로 간주된다. 묵인된 임차는 임의의 임차와 같이 정기적인 임대로 쉽게 전환될 수 있으며, 임차인은 사용과 점유에 대하여 보상금을 지불해야 한다. 특별한 상황에서는 이중지대와 같은 벌금을 물 수도 있다.

임대인의 권리

임대인은 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 목적물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가진다.

차임지급청구권

차임은 목적물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급할 수도 있다(<민법> 제618조). 차임의 지급 시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 한다(동법 제633조).

차임증액청구권

임대인은 임대차계약 존속 중에 차임이나 보증금의 조정이 필요할 경우에는 그 증액을 청구할 수 있다(<민법> 제627조 및 <상가건물 임대차보호법> 제11조제1항). 차임이나 보증금의 증액 청구가 인정되는 경우에도 <상가건물 임대차보호법>의 보호를 받는 상가건물 임대차의 경우에는 청구 기간과 금액에 일정한 제한을 두고 있으며(동법 제11조제1항 및 제2항), 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다(동법 제11조제2항). 또한 증액 청구 당시의 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하는 금액으로 청구를 할 수 없다(동법 제11조제1항, 동법 시행령 제4조).

임대물반환청구권

임대인은 임차인으로 하여금 원칙적으로 목적물을 반환할 때 이를 원상회복하고 부속시킨 물건을 철거할 것을 요청할 수 있다(<민법> 제654조에 따른 제615조의 준용). 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다. 다만 이러한 청구는 임차인으로부터 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 한다(동법 제654조에 따른 제617조의 준용).

임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

임대인은 목적물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다(<민법> 제624조). 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있다(동법 제618조).

임대인의 의무

임대인은 목적물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임대차보증금반환의무가 있다.

사용·수익하게 할 의무

임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다(<민법> 제618조). 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무가 있다(동법 제623조). 임차인이 실수로 목적물을 파손한 경우에도 수리를 해 주어야 한다. 다만 이 경우에는 상가건물을 수리해 준 다음 임차인에게 손해배상을 청구하거나 목적물의 파손을 이유로 계약을 해지할 수 있다.

방해제거의무

임대차계약의 체결 후 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하였으나 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 계속 사용하는 등 새로운 임차인의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 한다(동법 제214조 및 제623조).

하자 등에 대한 담보책임

임대인은 권리의 하자로 임차인이 목적물을 사용할 수 없게 되거나, 목적물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 한다(<민법> 제567조).

임대차보증금의 반환의무

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다.

임차인의 권리

임차인은 목적물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권리가 있다.

사용·수익권

임차인은 목적물을 사용하여 수익을 낼 수 있는 임차권을 취득하게 되며(<민법> 제618조), 임대인에게 목적물의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 권리가 있다. 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 한다(동법 제621조제2항, <상가건물 임대차보호법> 제3조 및 제7조).

임대차등기협력청구권

당사자간의 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 목적물 임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있다(<민법> 제621조제1항). 다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수 없다.

차임감액청구권

임차인은 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 그 나머지 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 권리가 있다(<민법> 제627조). 임차인은 목적물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임을 지불하기 어렵게 될 때에는 임대인에게 앞으로에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있다(동법 제628조).

부속물매수청구권 또는 철거권

임차인이 목적물의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 목적물에 새로 추가한 물건이 있을 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있다(<민법> 제646조). 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 목적물을 반환할 때에 부속물을 철거할 수 있다(동법 제654조에 따른 제615조의 준용).

필요비상환 청구권

임차인은 목적물의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있다(<민법> 제626조 제1항). 필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 목적물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말하며, 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함된다.

임차인의 의무

임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 이행해야 한다.

차임지급의무

임차인은 목적물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다(<민법> 제618조).

목적물의 사용·수익에 따른 의무

임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무가 있으며(<민법> 제654조에 따른 제610조제1항의 준용), 임대차계약 기간 동안 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 한다(동법 제374조).

목적물의 반환의무 및 원상회복의무

임차인은 목적물의 임대차가 종료될 때에는 목적물을 원래의 상태로 회복하여 임대인에게 반환해야 한다(<민법> 제654조에 따른 제615조의 준용).

임대차의 종료

임대 또는 임차는 정해진 기간의 만료, 중지통보, 또는 몰수에 의해 소멸된다. 대부분의 임대차계약에는 만일 임차인이 지대를 지불하지 않거나 계약사항을 위반한 경우에 임대를 무효화하는 명시적 조항들이 삽입된다. 만일 몰수할 권리가 발생할 때 그것을 집행할 것인가의 여부를 결정하는 것은 임대인에게 달려 있다. 대부분의 경우 임대인은 계약위반사항을 규정하여 이를 임차인에게 공지한 후 가능한 한 계약 위반을 정정할 것을 요구하고, 또한 필요한 경우 보상금을 청구한다.