임대차

법률관계

현행 민법은 임차권의 존속기간에 관하여 최장과 최단 기간의 제한은 두고 있지 않다. 임대차기간의 약정이 없는 때 임대인이나 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있는데, 부동산임대차의 경우에는 임대인이 해지통고를 한 후 6개월, 임차인이 해지통고를 한 후 1개월, 동산임대차의 경우에는 임대인·임차인의 구별없이 해지통고를 하고 5일 후에 효력이 발생한다. 다만 주택임대차에 관해서는 임차인의 보호를 위하여 존속기간의 약정이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고 있다(주택임대차보호법 제4조 1항).

임대차존속기간의 연장을 위하여 계약의 갱신이 인정되는데, 계약기간이 만료된 경우 당사자 사이의 계약으로 10년을 넘지 않는 범위에서 횟수에 관계없이 갱신계약을 체결할 수 있으며, 존속기간 만료 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 법정갱신이 되어 기간의 약정이 없는 임대차가 성립된다. 그리고 부재자 재산관리인처럼 처분권한은 없으나 관리권이 있는 자에 대해서는 단기의 임대차(대상에 따라 10년·5년·3년·6개월)가 인정된다.

임대인의 권리와 의무

임대인의 권리와 의무

임차인에 대한 임대인의 가장 중요한 권리는 차임지급청구권이다. 이 권리와 관련하여 임대인은 일정한 경우에 차임증액청구권을 갖는다(민법 제628조). 또한 토지임대의 경우 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권을 위해 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 법정저당권을 취득한다(제649조).

이외에 토지 또는 건물, 기타의 공작물 임대인은 차임채권에 의하여 임차인소유의 동산 등을 압류하는 경우 법정질권을 취득한다(제648·650·653조). 한편 임대인의 가장 기본적인 의무는 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 적극적 의무이다.

이에 따라 임대인은 임차인에 대하여 목적물인도의무·방해제거의무·수선의무 등을 부담한다. 임차인이 임차물에 비용을 지출한 경우 필요비 및 유익비의 구별에 따라 임대인은 이를 상환해야 하며(제623~626조), 임대차의 목적물 또는 그 권리에 하자가 있는 때에는 담보책임을 부담한다.

임차인의 권리와 의무

가장 중요한 임차인의 권리는 임차권(사용·수익권)이다. 그런데 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 한다(제654·610조). 이를 위반한 경우 임대인은 임차인에 대하여 위반행위의 정지, 손해배상의 청구, 계약의 해지를 할 수 있다(제654조, 제610조 3항, 제617조). 그리고 부동산 임대차의 경우 이를 등기하면 제3자에 대하여 대항력을 갖게 되는데, 당사자 사이에 반대특약이 없으면 임차인은 임대인에 대하여 임대차의 등기청구권을 갖는다(제621조 1항).

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 임차인이 그 지상건물을 등기하는 자체로 임대차의 대항력이 발생한다(제622조 1항). 선박 임대차인 경우 임차인은 법률상 등기청구권이 보장된다(상법 제765조). 임차인은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 존속기간이 만료한 경우, 지상물이 현존한 때에는 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 이에 불응할 경우 임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제643조). 그리고 임차인의 투하자본의 회수를 용이하도록 하기 위해 일정한 경우, 즉 건물, 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임차물인 건물이나 기타의 공작물에 부속시킨 물건이 있거나, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는, 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(제646조).

임차인의 차임지급의무와 관련하여 첫째, 임차인은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 기타의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 만일 그 잔존 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제627조). 둘째, 임차물에 대한 공과부담의 증감 및 기타의 경제사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않을 때 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(제628조). 셋째, 임차인의 차임지급이 2기분 이상 연체된 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640·641조).

임차인은 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의의무로서 보존할 의무가 있다. 따라서 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 관하여 권리를 주장하는 자가 있을 때 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 알고 있는 때에는 통지할 필요가 없다(제634조). 임차인은 임대인의 보존행위를 거절할 수는 없지만, 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제624·625조). 그리고 임차인은 임대차계약종료시 임차물의 반환의무와 관련하여 원상회복 의무가 있다(제654·615조). 즉 임차물의 통상의 용익을 방해하는 것이 부착되어 있는 때에는 이를 제거하고, 원상 회복하여 반환해야 하며, 한편 임차인은 임차물에 부속시킨 물건을 철거할 권한도 동시에 가지고 있다.