대항력

이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다. 임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기, 주택의 인도와 주민등록의 완료를 해야 한다.

임차권을 등기하여 대항력을 취득하는 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로써 대항력을 취득하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대항력의 유지를 위해 주민등록 전입신고와 거주해야 하는 대항요건은 계속 존속되어야 한다.

임대차계약기간이 종료된 후 임대보증금을 반환받지 못한 임대주택의 입주자는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 경료 함으로써 대항력을 취득할 수 있다. 해당 임대주택의 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 또는 시 · 군 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하여 신청하면 된다. 이렇게 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.

다만, 임대주택의 입주자가 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. 근거법은 주택임대차보호법이다.