군포 지식산업센터 투자 sk생각공장 지하층 매매 괜찮은가요?

지식산업센터 수익률 제대로 계산하기

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대출 90% 함정. 자기자본 수익률 계산이 위험한 이유

지식산업센터를 파는 대행사 직원들은 최대한 수익률이 높아 보이게 자극적인 문구를 작성합니다. 예를 들어, "저리로 대출이 90% 가능하고 수익률도 20% 이상인 매물로 이번 기회를 놓치면 안된다" 이런 식이죠. 하지만 레버리지 효과를 극대화하여 자기 자본을 최소화한 수익률 표는 반대로 그 레버리지만큼 리스크가 있다는 사실을 잊으면 안됩니다. 대출금리가 낮은 상태에서는 계산을 하면 수익률이 높아 보이지만 반대로 대출 금리가 조금만 증가해도 수익률은 극감하게 됩니다. 수익성 부동산의 수익률을 계산할 때는 반드시 대출이 없는 상태의 수익률과 향후 대출조건 변동에 따른 수익률도 같이 계산을 한 뒤 최종 의사결정을 해야 합니다.

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지식산업센터 임대사업자 대출 최대한도

투자자라면 임대사업을 위해 만든 신규 사업자의 경우 대출 90%는 거의 불가능합니다. 매출이 있는 안정적인 법인의 실사용 목적이라면 신용보증기금, 기술보증기금에서 보증서를 발급하여 90% 대출이 가능할 수는 있지만 일반 개인의 경우 대출 한도는 보수적으로 70% 최대 80% 정도로 감안해서 계산하는 것을 추천합니다.

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부대비용 감안한 수익률 계산

취득세, 법무사 비용, 초기 인테리어 비용 등 잔금 후 등기, 임대까지 계속 발생하는 비용을 감안한다면 수익률은 더 낮아지게 됩니다. 특히 실사용자가 아닌 투자자(임대사업자)의 경우 취득세 감면 혜택이 없으므로 4.6%의 취득세를 내게 됩니다. 실입주 기업으로 90% 대출이과 50% 취득세 감면이 받아 계산한 수익률과 레버리지 수익률을 최대한 부풀렸을 때랑은 수익률 차이가 많이 납니다.

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- 실사용자 : 90% 대출가능, 취득세 50% 감면혜택 (2.3%)

- 투자자 : 70~80% 대출, 취득세 감면혜택 없음 (4.6%)

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분양 대행사 직원이 수익률을 제시할 때는 해당 수익률을 계산한 방법을 확인해보고 부대비용등을 포함하지 않은 수익률을 같이 확인해봐야 합니다. 대출의 경우 신용대출이 아닌 해당 물건의 담보대출로만 계산해야 하고, 담보대출도 제외한 대출 없는 수익률, 취득세와 초기 비용을 감안한 수익률까지 같이 계산하시는 게 좋습니다.

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지식산업센터 입주기업 혜택은? (세금 / 정책자금)

지식산업센터 실사용자에게는 세금 감면과 공적 자금 대출 혜택이 있다.

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실사용자 : 세금 감면, 공적 자금 대출 (저금리) 혜택

투자자 (임대사업자) : 혜택 없음

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1. 세금 감면 혜택

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감면 혜택을 받기 위한 3가지 조건

① 호실의 용도가 공장인 경우

② 5년간 직접 사용 (실사용자)

③ 분양권 상태에서 구입 (직접 분양 or 분양권 전매)

★ 이미 등기된 상태의 물건을 매수하면 세금 감면 혜택이 없음

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여기서 중요한 점은 분양을 받거나 분양권 상태의 거래 (전매) 여야 한다는 점이다.

이미 등기가 된 매물은 실사용자라 해도 세금 감면 혜택을 받을 수 없다.

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2022년 말까지 등기해야 함 (3년마다 연장 가능성 높음)

(주의) 2022년까지 분양받는 게 아니고 완공 후 등기가 가능해야 함

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지식산업센터를 분양받고 직접 입주해서 사용하는 중소기업들은 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 감면받는다. (일부 지역의 경우) 과밀억제권역에 있는 기업이 과밀억제권역 밖에 위치한 지식산업센터로 이전하게 되면 4년간 법인세 100%를 감면받고, 이후 2년간 50%를 감면받을 수 있다. 자세한 내용은 다음번에 살펴보도록 하자.

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2. 공적 자금 대출 혜택

지식산업센터 실사용자는 시중 은행 금리보다 저리로 대출을 받을 수 있다.

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서울시 공적 자금 종류

중소기업청 중소벤처기업진흥공단

- 7년 미만 여부에 따라 창업기업지원자금 / 신성장기반자금 으로 분류

신용보증재단 - 지자체별로 운영됨

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서울

지자체 신용보증재단 중소기업육성자금 (seoulshinbo.co.kr)

- 운전자금 / 시설자금

시설자금 - 지식산업센터 입주지원금

지식산업센터 입주하여 사업장으로 사용하고자 하는 기업 선정

8억 한도 3년 거치 5년 균등분할 조건 대출

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경기도

경기신용보증재단 - 중소기업육성자금 (g-money.gg.go.kr)

일반기업, 신기술기업, 벤처창업기업, 여성창업기업, 소재.부품.장비국산화기업이 지식산업센터 분양 매매하여 실사용하는 경우 15억 한도 3년 거치 8년 상환 조건으로 대출

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지식산업센터 대출금액이 공적기관 한도를 넘는 경우라면?

공적자금대출 + 시중은행 대출 섞어서 받으면 된다.

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안양시 만안구 박달동 617-12번지에 위치한 안양 박달 에이스프롬 지식산업센터입니다.

지하4층~지상 14층의 규모로 연면적 21,380.78평 규모의 지식산업센터 현장입니다.

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안양 스마트밸리를 비롯해 다양한 개발호재를 통한 풍부한 미래가치를 선점하며 편리한 접근성을 통한, 수도권지식산업센터의 전략적 교통 요충지입니다.

또한 다양한 편의시설 인접으로 과영과 안양의 생활권을 동시에 누릴 수 있으며 업무 효율을 극대화 한 드라이브인 * DTD시스템 등 공용 동선을 최소화 한 지식산업센터입니다.

내년에는 지식산업센터 법규가 어떻게 변경될지를 모르지만 전매 및 대출규제 완화와 다양한 세제혜택 등 실입주와 투자수익까지 동시에 누리실 수 있는 안양 에이스프롬 지식산업센터에 투자해보세요.

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안양 에이스프롬 지식산업센터는 입주의향서를 받고 있으며 조기완판이 예상되오니 관심있으신분들은 미리 연락주시길 바랍니다.

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