단독소유 토지별도등기 관련 문의

대지권(소유권대지권)과 별도등기에 대해 이해하시면 질문자님의 궁금증이 대부분 해결될 것으로 생각됩니다.

설명의 편의를 위해 1필지의 토지에 주거용 건축물이 있다고 가정하고 설명드리겠습니다.

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설명1) 대지권과 별도등기는 모두 집합건축물에 적용되는 개념입니다.

1) 일반건축물 : 단독, 다가구 등으로 구분등기 불가능

2) 집합건축물 : 다세대, 연립, 아파트 처럼 공동주택 등 구분등기 가능

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설명2) 토지사용에 대한 구분으로 대지권과 대지사용권이 있습니다.

1) 일반건축물이 있는 토지는 대지사용권

2) 집합건축물에 있는 토지는 대지권

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설명3) 대지권의 호별 지분등록을 하는 것은 소유권대지권

집합건축물의 토지는 대지권으로 각 세대별로 지분등기를 할 수도 있고 안 할수도 있습니다.

각 세대별로 지분등기를 하게 되면 대지권의 종류를 소유권대지권이라 하고,

각 세대별로 지분등기를 하지 않으면 일반적으로 대지권미등기라고 표현합니다.

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설명4) 대지권에는 제한물권의 등록이 불가능하도록 되어 있습니다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하면 대지권에는 근저당, 압류와 같은 제한물권등록을

금지하고 있습니다. 이렇게 하는 이유는 아파트를 예를 들면 이해가 빠릅니다.

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예) 아파트 201호에 압류 등기될때 201호의 토지지분도 함께 압류되게 됩니다. 토지압류는 1필지의 일부에 압류가 되지만 이를 구역을 나눌 수가 있는 형태가 아니므로 1필지에 압류가 걸리게 되고 그렇게 되면 그 아파트 소유하고 있는 다른세대 모두가 토지에 관한 권리침해가 발생하게 되어 매매, 담보제공 등 재산권 행사를 하지 못하게 됩니다.

이런 이유로 대지사용권과는 별개로 대지권이라는 개념을 만들어 대지권에는 제한물권 등록을 막고 있습니다.

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설명5) 별도등기있음

위에서 설명드린 것 처럼 대지권에는 제한물권 등기가 불가능 합니다. 하지만, 토지와 집합건축물 전체의 소유자가 동일인이라면 예외적으로 근저당권 등 제한물권 등록을 할 수도있습니다. 이런 예외사항이라는 것을 알리기 위해 건물등기부등본에 표시하도록 되어 있는데 이 표시가 "별도등기있음" 입니다.

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위 설명이 법적으로 정확하지 않을 수 있으나 개념적으로 이해하시면 편리하실 겁니다.

이제 위 설명을 바탕으로 질문에 답변 드리겠습니다.

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질문1) 건물 완공되자마자 멸실?

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답변1) 건물 보존등기시 토지에 대해 소유권대지권을 등기하고 각 호별로 대지권비율을 등기하였기 때문에 더 이상 토지에 근저당권을 할 수 도 없고 할 이유도 없는 경우 입니다. 이미 토지의 담보권은 건물에 토지 지분만큼 안분되어 설정되었기 때문입니다.

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질문2) B건물은 왜 토지 저당권을 말소하지 않은 건가요?

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답변2) A건물처럼 소유권대지권을 등록하지 않은 경우입니다. B건물 등기부등본을 보면 별도등기있음이 표시되어 있을 겁니다.

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질문3) 토지별도등기가 있으면 위험할 수도....

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답변3) 별도등기가 있다고 특별히 더 위험하지는 않습니다. 건물+토지 공동담라고 괜찮지 않습니다. 근저당권이 설정되어 있으면 그 형태와 상관 없이 임차인은 불편한 상황에 놓이게 됩니다.

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질문4) 왜 토지별도등기라 되어 있나요?

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답변4) 위 "설명5번 별도등기"를 보시면 됩니다.

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질문5) 전체적인 핵심 해석 부탁드립니다.

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답변5) 질문해주신 등기부등본 A,B가 명확하지 않습니다. 아마 첨부하실때 오류가 있었던 모양입니다.

위 설명 1번~5번까지 읽어보시고 더 궁금하신 내용이 있으면 추가질문 해 주세요.

질문시 등기부등본을 잘라서 부분첨부하지 마시고 주소와 개인정보만 가리신다음에 등기부등본 전체를 첨부해 주세요.

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아래 링크를 방문하시면 소유권대지권과 별도등기에 대해 조금은 도움이 되실 듯 합니다.

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▶ 부동산 임대차계약을 위한 등기부등본 보는 법