농지관련해서 문의 드립니다.

1. 땅주인이 이제 계약 안하겠다고 본인이 농사 지을테니 이제 다 원상복귀 하고 나가라 하면 그냥 네

하고 나가야 하나요?.....................제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

즉, 임대인이 해지를 통지 한날로부터 6개월후 퇴거해야 합니다...단, 이때 부친은 농지소유주에게

농지임대차 계약 갱신을 요구 할수 있고 임대인이

거절하면 시설물에 대해서는 임대인에게 매수 해줄것을 청구 할수 있습니다.

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2. 땅이 수용되면 나가라고 해도 안나가도 된다던데 맞는 말인지?

.........................농지가 수용이 되면 실제 경작을 하고 있는 부친에게 시설비보상 및 경작피해보상금이

100%지급이 됩니다. 때문에 토지보상시기까지 부친은 경작을 하고 있는것이 맞습니다.

농지소유주가 직접경작하는 것으로 해주면 이 보상금을 농지소유주가 부친대신 받아서 주겠다고 하는 것임.

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3. 잘은 모르지만 땅주인들은 농지를 구입해서 본인이 농사를 짓지않고 저희에게 계약서도 써주지 않는데

이건 합법인가요? ..................해당 농지가 1996.1.1.이후 농지를 취득한 것이라면 해당 농지를

타인에게 임대차하면 농지법 위반으로 불법이 되어 임대차계약서를 작성할수가 없습니다....

물론 취득시기에 관계없이 농지소유주가 직접 경작을 안하면 불법입니다. 임대차계약서를 작성할수 있는 농지

임에도 농지소유주가 안해주면 부친이 법적으로 농지임대차 계약서를 요구 할수 있습니다.

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4. 토지보상이 이뤄진다해도 이땅에서는 2년 전부터 경영체 등록이 되어 있지 않은데 그래도 보상은 나 올 수 있는지요 ?.............................지금이라도 2년전까지 농업경영체등록하고 경작을 했던 기간에 대한 경영체등록부를 발부받아 보관하고 실제 현재도 경작을 하고 있는데 토지소유주가 임대차계약서를 해주지 않아

경영체등록을 못하고 있음을 사실조사시 말하면 경작사실조사시 참작이 될 것입니다.

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[농지임대차 매수청구권]

민법 제643조에는 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때”에는 임차인은 임대인에 대하여 계약기간을 연장해달라는 청구(계약갱신청구)를 할 수 있고, 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않을 경우에는 지상물을 임대인이 살 것을 청구(매수청구)할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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농지수용의 경우 토지보상금(소유주) + 농업손실보상금(경작 보상)이 보상됩니다.

물론 농업손실보상금은 토지를 수용하는 기관에서 조사해서 보상합니다....농업손실보상금 수령은 부친에게 권리가 있습니다.

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​{참고]

※ 농지소유자가 당해지역에 거주하는 농업인이고 부친처럼 실제경작인(사용경작인)은 따로 있을 경우 양자간에 협의에 따라 농업손실보상금액을 소유하고, 농지소유자와 경작인(부친)간에 협의가 되지 않을 경우 각각 50%씩 보상을 해줍니다.

농지소유자가 당해지역의 농업인이 아니거나 당해지역 외에 거주하는 경우에는 실제 경작자(부친)가 영농보상의 수령권자가 됩니다.

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농지수용이 확실 하다면 부친이 요구하는대로 충분한 보상금을 농지소유주에게 받는 조건으로 농지소유주와

협의 하는 것도 한 방법입니다. (보상금 협의가 되면 반드시 합의서를 작성 공증을 받아야 할 것임)

안녕하세요?

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질문에 답을 하겠습니다

1. 땅주인이 이제 계약 안하겠다고 본인이 농사 지을테니 이제 다 원상복귀 하고 나가라 하면 그냥 네 하고 나가야 하나요?

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임대차계약을 구두로라도 하고 오랫동안 사용하면서 있었던것이기에

원칙적으로는 임대차계약 해지는 3개월전에 임대인이든 임차인이든 통보하면 해지가 되는 것입니다

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2. 땅이 수용되면 나가라고 해도 안나가도 된다던데 맞는 말인지?

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땅이 수용되고 나면 반드시 나가야 합니다

다만 토지보상 이후에 영농보상이 이루어지므로 일정기간 영농을 하도록 하는 경우는 있습니다

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3. 잘은 모르지만 땅주인들은 농지를 구입해서 본인이 농사를 짓지않고 저희에게 계약서도 써주지 않는데 이건 합법인가요?

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임대차계약서는 반드시 써 주어야 할 필요는 없습니다

원칙적으로는 소유자가 농사를 지어야 하지만 일부 예외적으로 임대를 허용하고 있습니다

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4. 토지보상이 이뤄진다해도 이땅에서는 2년 전부터 경영체 등록이 되어 있지 않은데 그래도 보상은 나올 수 있는지요 ?

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보상은 나오는데 누가 어떻게 수령하느냐의 문제는 있습니다

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조언을 드리자면

2~3년후에 수용보상 이 이루어지느 경우 경작문제에 대한 답변입니다

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질문자님 아버지의 경우에는

영농손실보상금이라 하여 경기도의 경우 논은 평당 12000원 정도 나오고 있습니다

밭 작물 중 다년생 과수나 약용작물등은 이전비나 보상이 별도로 나옵니다

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영농손실보상금은 원칙적으로 경작자가 수령하도록 되어 있으나

질문의 경우처럼 농업경영체에 등록되어 있지 않으면 신청이 쉽지 않습니다

그리고 어느 경우든 소유자 동의( 협의)로 신청하도록 되어 있으며

일부 소유자의 경우에는 골치 아프니까 아예 신청을 안해 버리는 경우도 있습니다

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지금 질문의 요지는 영농손실보상금 수령이니

소유자와 잘 협의하여 영농손실보상금을

아버님이 임대차계약하고 농업경영체 등록하고 아버님이 수령하는 방법

또 하나는 임대인들 요구처럼 그냥 농사를 짓고 소유자가 농사짓는 것으로 하고서

소유자가 수령한 후 그 보상금을 받는 방법

두가지 중 하나를 선택하여 하면 될것입니다

어느 방법이 나은지 어느것이 더 좋은지는 건건이 다르므로 적의 선택하여야 할 것입니다만

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어느것도 현재 아버님으로서는 선택의 여지는 좁은 편입니다

안되면 소유자는 임대차 해지 즉 경작을 금지시키고

직접 자경을 하면 골치 아플일이 없는 것이니까요

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그리고 임대를 준 것이 합법이니 불법이니하는 것은

지금껏 농사를 잘 지어 왔고

또 영농손실보상금을 받으면 되는 문제인데

이런걸로 그동안의 고마움 모르고(이건 생각하기 나름이지만) 다툴 필요는 없다고 봅니다

따라서 확약서든 무엇이든 하나 받아 놓고 잘 협의하는 것을 권합니다

현재 영농손실보상금을 신청하는 단계에서의 질문이라면

지금 이 답변하고는 다릅니다

지금은임대인이 임대차 해지 경작금지를 할 시간적 여유가 있고

또 결국은 임차인인 아버님이 불리한 상황이기에 이리 장황한 설명을 한 것입니다

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행정사 공인중개사 농지오케이 윤세영

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