1. 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우에도 수도권(경기도 "읍.면" 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하
제외) 및 지방 광역시("군" 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서
당해 주택 또는 다른 주택의 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택은 중과세 대상주택 수에 포함되지
않습니다(소득세법시행령 제167조 의3 제1항 제1호 규정).
이때 주택 수는 1세대를 기준으로 동일세대원이 소유한 주택을 합산합니다.
질문의 경우 새 주택을 취득하시고 3주택 중 1주택을 양도하실 때 기존 2주택(18평)의 기준시가(공동주택
가격)가 각각 3억원을 초과하지 않는 한 어느 주택(단, 2년 이상 보유한 주택)에 대하여도 중과세되지 않으
며 일반세율(2013년 이후에도 계속)을 적용하여 양도소득세를 과세합니다.
2. 유상거래에 의해 무주택자가 취득하는 9억원 이하의 1주택 또는 1주택을 보유하다가 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 2년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 취득세를 납부하는 때에는 2012년 12월 31일까지 50%를 감면해 줍니다(지방세특례제한법 제40조의2 각호 규정).
즉, 취득세 등으로 주거전용면적이 85㎡를 초과하면 취득가액의 2.7%, 85㎡ 이하이면 2.2%의 세율이 적용됩니다. 이때 주택 수는 개인별(부부 별도이며 1가구를 기준으로 합산하는 것이 아님)로 계산합니다.
그러나 문의하신 내용과 같이 새 주택을 취득함으로써 3주택 이상이 되는 경우에는 취득세를 감면받을 수
없습니다.
3. 따라서 새 주택을 취득하여 한 분의 명의로 3주택이 되는 경우로서 새 주택의 주거전용면적이 85㎡(국민주택규모)를 초과하는 때에는 표준세율 적용하여 계산한 취득세(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목 규정 4%))와 지방교육세(지방세법 제151조 제1항 제1호 규정 0.4%) 및 농어촌특별세(농어촌특별세법 제5조
제1항 제6호 규정 0.2%)로 취득가액의 4.6%를 납부하셔야 합니다.
주거전용면적이 85㎡ 이하인 경우 농어촌특별세가 없으므로(농어촌특별세법시행령 제4조 제4항 규정) 취득가액의 4.4%를 취득세 등으로 납부하셔야 합니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
