아파트 가압류 및 근저당 설정, 양도세, 증여세

1. 부자지간에는 매매로 등기이전을 하더라도 "증여"로 간주하여 증여세를 부과합니다. 증여가액에서 직계비속공제 3,000만원을 공제한 잔액에 대해 10% 해당액이 증여세가 됩니다. 다만, 귀하가 해당 주택의 공시가격을 증여가액으로 신고하면 그 금액을 기준으로 증여세가 부과되나, 나중에 집을 팔때 양도세 계산상 불리합니다. 증여가액을 요즘 실거래가로 신고하는 방법은 양도세 계산상 불리점이 해소되나 증여세는 더 나오게 됩니다.

 

2. 그런데 등기이전에 따른 취득세 등록세는 증여방법이 더 듭니다. 매매로 이전할 때는, 도합2.4%이나, 증여시는 3.8%가 됩니다. 원래는 증여때 덜 드는 구조였는데, 국회의원 자식들이 매매의 경우만 계속 인하해서 꺼꾸로 되었습니다. 따라서 매매에 의한 소유권이전등기를 하고, 사실상 증여이므로 증여세를 내는 방법도 생각할 수 있습니다. 

 

3. 양도세 증여세는 중복해서 내는게 아닙니다. 그 집을 부친이 3년 이상 보유했으므로 부친 명의다른 주택이 없었으면 양도세는 면제됩니다. 다만, 서울 과천 5대신도시 주택이라면 2년이상 거주했어야 합니다.

 

4. 중개가 필요없으니 중개사는 필요없습니다.

 

5. 법무사에게 매매 또는 증여에 의한 소유권이전등기를 요청하면 됩니다. 비용은 200~400만원 정도 소요될 것 같습니다. 어떤 방식으로 이전하느냐, 가액은 얼마로 잡느냐에 따라 달라지는 것입니다.

 

6. 가압류권자에게 부채를 상환하면 가압류는 해제됩니다. 법무사 사무실에서 가압류 해제에 이상이 없는지 확인하고 돈을 주세요.

 

[추가질문에 대한 답변]

 

1. 소유권이전등기에 약 200~400만원정도 들 것이라고 답변드렸습니다. 변수가 많은 것은 귀측 사정을 알 수 없기 때문입니다.

 

2. 물론 부자지간이라도 객관적으로 매매대금 지급 사실을 증명하면 매매로 간주될 수 있습니다. 통장이채사실로 증명에 가름할 수 있는지는 세무 담당자의 판단에 따라 다르겠지요. 가령 부자지간에는 통장이채 정도는 얼마든지 조작할 수 있으니 말입니다.

 

3. 제가 좀 생각해 봤는데, 증여에 의한 소유권이전등기를 하되, 증여가액은 싯가 9.000만원으로 잡고, 증여계약서(법무사에게 의뢰하면 대신 작성해줌)에, 가압류 2건에 의한 부채 0000원, 근저당권설정에 의한 부채 000원, 등등을 수증인(증여받는사람)이 상환한다는 조건을 붙입니다. 그리고 이들 가압류권자나 근저당권자에게 대금 영수증을 귀하 명의로 받아둡니다. 상대방이 개인일 경우는 상대방 통장에 직접 입금한 근거를 남겨두면 증명력이 더 확실할 것입니다.  즉 이렇게 되면 "부담부 증여"가 되어, 귀하가 대신 상환한 아버지 부채는 증여가액에서 공제됩니다. 이렇게 되면 직계비속공제 3,000만원까지 계산해서 증여세는 내지 않아도 될 것입니다. 다만, 이경우는 부친 대신 상환하는 부채는 부친의 "양도"로 봐서 양도세가 나옵니다. 만약 부친이 1가구  1주택 양도세 비과세조건에 해당한다면 나올 양도세가 없게 되겠지요. 이것이 가장 현명한 방법입니다.