선진국의 부동산문제는 뭐가 있을까요

선진국형 부동산 투자 전략은 부동산 시장 한단계 더 업그레이드 시킨다.
1;과거의 틀에서 벗어난 투자여야 한다.과거 우리나라 부동산은 소유의 부동산이었다.소유에서 70년대 중반부터 아파트을 본격적으로 짖기 시작하면서 쾌적한 주거문화가 형성되었다.80년대 초반은 살기 좋은 아파트로의 이미지 변신이 시작되었다.그러한 아파트가 한국인의 근성인 빠르게,쉽게,사기,인용,투기,등 한탕주의로 80년대 후반부터 변모해 가기 시작하였다.그러한 주거 개념이 노태우 정권이 드러서면서 노태우가 가는 곳은 전국이 투기장화  되었던 것이다.그때 30년 봉급생활자가 퇴직금 타서 집한채 살수 없게 되자 아파트에서 토지에 이르기 까지 투기는 날로 더 극성을 부렸던 것이다.그런 투기가 김영삼 정부 들어서는 자포자기 사회,망하는 사회,환란의 사회로 변질된 것이다.집도 살수 없었으며,투기도 할수 없었던 것이다.그런 사회는 포기의 사회,실종된 사회,하면 망한다는 개념이 국민들 가슴에 뿌리박히게 되었던 사회 즉 나라가 환란이었던 것이다.김대중정부는 노벨평화상에 젖어있는 동안 정권  막판에 투기세력이 극성을 부렸고,노무현 경제팀은 김영삼 정권 경제관료와 같은 무능.무지의 경제 관료들이 3일 앞을 내다볼 수 없는 시대로 변했으나 노무현의 3대 공약인 집값 물가 상승률 정도로 인상,행정수도 이전,노무현 당 만들기가 현실성 있게 진행되고 있다.2004년10월21일 헌제의 신행정수도 위헌에도 불구하고 2월까지 행정도시든,행정특별시든 지방화 전략으로 행정수도는 35년에 걸쳐 이주할 준비을 차근차근 진행중이다.이게 서울 수도권 및 대도시의 부동산은 현제 가격의 70%선으로 묶고,지방 개발 가능한 부동산은 10-30배 올려주어 전국에 고른 부동산 가격,다 같이 살사는 사회을 만들겠다는 국토 전략인 것이다.이제 과거의 틀에서 벗어난 이용과 개발의 부동산,필요한 만큼의 소유의 부동산,소유 아니면 임대의 부동산으로,아파트에서 단독주택으로,분양아파트에서 임대 아파트로변모해 가고 있으며,앞으로는  바뀐 사고 방식의 전환의 부동산이어야 한다.고로 지방화.세계화.국제화 시대에 동반된 사회로 같이 어깨동무하고 가는 것이다.그렇지 않으면 낙오자가 되는 것이다.

2;주택 청약 관련 통장을 갖고 있는 사람은 가능한 동탄신도시나 판교 신도시 등 2기 신도시 중반 이전에  이를 활용하는 게 바람직하다.과거의 통장은 투기의 통장이었으며,떳다방 양성의 통장이었으며,사기의 통장,먹이 사슬의 통장이엇다.이제는 3순위 통장도 필요하지 않는 시대로 차츰 변모해 가고 있는 것이다.통장 자체가 수년전 부터 누차 강조했듯 판교로 우리나라 청약통장은 필요없는 시대로 도래 한다는 것이다.판교가 마지막 써 먹을 지역으로 생각하면 되는 것이다.그 이후의 통장은 내집 마련의 통장이 되며,임대주택 분양받는 통장이 되리라 여겨진다.통장도 이제는 어떤 통장이 필요한가에 의한 통장 가입이 중요하다.그러나 신행정수도가 행정도시든 행정특별시든 발표만 된다면 행정천도권서 역전세난이 끝나는 2015년 이후 한차례 더 필요한 통장이 될 것이다.2015년 전에는 전국 대부분 지역이 2-3차례 역전센나의 한파을 격을 가능성이 90%이상이다.OK부동산에는 2015년까지의 부동산 전망을 하여 놓았으며,기고자가 이미 10월경부터 향후 부동산 전망 기고했는데 그와 비슷한 부동산 전망이 2004년말경 언론이나 전문가란 사람들 전망했으며,기고자의 글에 1/10정도 가까운 전망이지 그 전망 3개월 정도의 전망에 지나지 않는 것을 느꼈으며,그것도 기고자의 글 판박이 정도에 불과하다 여긴다.과거 동시분양 아파트나 일반 분양 아파트는 투기을 좋아하는 사람들의 내 집 마련 보다는 도깨비 방망이었던 것이다.그러나 지금은 역전세난,미분양아파트,주택보급율 103%로 집이 남아돌아 공동주택이나 주택 시장은 많이 사정이 달라졌다.강력하고 다양한 투기자금과 힘겹고 지루한 규제로 싸움을 벌여야 하는 난장판 부동산 시장으로,투기가 아니면 재테크로 돈을 벌수 없으나 여진간한 투자자들은 엄두도 내지 못하는 부동산 시장으로  변했다는 것이다. 이런 상황에서 동시분양이나 일반분양의 의미는 무엇일까.하나의 분양에 불과한 시대의 아파트 분양에 지나지 않아 가고 있다.우리나라 대부분 지역의 아파트 청약 시장은 예측이 불가능한 상황인 것이다.즉 서울 수도권의 역전세난서,2005년도는 지방 대도시,2006년도는 지방 중소도시,2007년도는 중부권인 행정천도권서,2008년 이후는 전국적 역전세난의 부동산 시장, 이런 부동산 시장서  상황을 바꾸는,시대의 조류에 먼저 변하는, 견뎌내야만 번듯한 아파트를, 실버타운에 드러갈 투자을,수익이 나올 투자을,그것도 내 돈으로,융자을 적게 내어 이익을  얻을 수 있다는 계산이 나온 것이다.하지만 분양 아파트는 여전히 의미가 크다.그나마 서울이나 수도권,그리고 대도시에서  얼마 남지 않은 양호한 입지, 브랜드 파워, 시세차익을 함께 노릴 수 있는 아파트가 공급되는 시점이 3-5년 사이는 남아 있다는 것이나 대체로 내집마련의 부동산에 지나지 않을 것이란 것이다.어떠한 아파트든 청약 시장에 뛰어들기 위해서는 나름대로의 선택기준을 분명히 할 필요가 있다. 다른 청약 경쟁자와 차별화된 기준,정보에 의한 기준,대단지에 대한 개념,내집마련이라는 개념이 남보다 뚜렷이  있다면 그만큼 유리하기 때문이다. 나름데로의 선택 기준을 갖어야 한다.부동산 투자도 기준이 가장 중요하다.

3;융자 얻어 집사는 시대는 지났다.융자을 얻어 집을 구입할려면 몇년 기다려 모기지을 이용하거나임대주택 분양받는게 좋다.몇년후 우리나라 금리는 선진국에는 못 미칠지언정 3-4%대의 대출이 나오며,임대주택이나 모기지에 한해 그런 대출 정부서 적극 권장할 가능성이 높다.그런데 높은 일반 융자을 얻어 아파트 분양 받는 시기도 서서히 막을 내려가고 있는 것이다.앞으로 신용만 있다면 50년 짜리 장기 융자도 국내에서 선보이게 된다는 것이다.모기지론이 2004년부터 도입되었으나 갈수록 시들어져가나 수년후는 선진국형 모기지 시장으로 금리는 3-4%정도일때 제대로 발휘되는 모기지가 될 것이다.이제 무조건 대출을 많이 받아 큰 평형의 주택을 마련하는 시대는 지났다.내가 살고 싶은 지역에 내게 맞는 주택을 마련해야 성공적인 내 집 마련을 했다고,성공적인 투자을 했다고 볼 수 있다. 주택 가격이 다소 비싸더라도 전망 좋고 교통이 편리하며 편의시설이 잘 갖추어진 곳이 장기적으로도 살기에 유리하다.모기지도 초기 2억원 정도에서 6억원으로 2005년도는 대폭 인상된 모기지가 나오나 초기는 사업자금 마련이나 생계형 모기지로 둔갑할 가능성 높으며,현제는 시대에 맞추는 가는 전환기라 할 수 있다.

4;내집 마련을 위한 아파트나 주택 구입시는 본인의 수준에 맞는 아파트을 골라야 한다.주택을 고르는 안목이나 정보가 부족하다고 판단되면 근래 일정 기간 이상 가격 상승률이 높은 지역에서 가격대가 높게 형성된 동·호수의 아파트를,대단지로 장래성이 확실한 아파트를 구입하면 비교적 실패할 확률이 적다.아파트는 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월전,입주후 3년안이 가장 높은 시세며,입주후 15년이후가 가격이 재건축으로 인해 높은 가격을 형성하였으나 초고층 아파트는 앞으로 그렇지 않을 가능성이 아주 높다.또한 기고자의 분양권 3일이라는 세계 최초의 이론도 서서히 사그러져 가는 구식 이론에 불과한 시대로 변천해 가고있다.누차 강조했던 지난 세월의 이론으로 지식을 전파하려면 낡은 지식으로 사회 적응이 되지 않는 이론이라 누차 강조했다.시대의 적응이 지식이나 투자에서도 절실하다.대다수의 초고층 아파트는 대지지분이 7-10평 내외이다.그런 고층은 5-7년후 부터는 용적을 500%정도로,10년이 지나면 용적율 1000%이상으로 재건축이 될날 온다 이미 기고했으며,그런 주택이 홍콩이나 싱가폴 등지의 신축 아파트나 빌딩 30-50층 건물과 흡사한 재건축 아파트나 건물들이 한국에도 본격적으로 상륙한다는 것이다.주택은 가능한 도로가 확 뚤린 토지가 좋으며,추후 상가가 가능한 주택지가 좋다.아파트는 과거 주택 가격 상승을 선도하는 지역의 주택 가격이 상승한 후 여타 지역이 시차를 두고 동반 상승하는 현상을 보였지만 행정수도의 후속대안이 발표된다면 과거의 틀의 부동산 투자는 실패하기 쉽다.가격 높은 지역의 부동산이 하락할 확률이 높은 지역도 토지시장에서 나타난다는 것이다.우리나라 대학 행정수도권으로 많이 이전한다.지금도 중부권은 많은 대학의 분교가 있으며,일류 대학은 언제나 만원이다.그 분교들이 기존의 대학보다 더 호황을 누리는 대학인 것이며,서울대도 제2캠퍼스을 준비하고 있으며,고려대와 홍익대는 이미 조치원에 분교을 두고있으며,연세대나 외국어대,숙명대 이화여대 등 굴지의 대학 중 몇개는 더 옮겨가리라 여기며,전남대나 조선대,경북대,대구대 등 지방대도 행정수도권으로 제2분교 둘 가능성 높다.정부는 차후 대학을 줄이려하는 정책을 2004년도에 발표했으나 대체로 합병의 대학이 되나 중부권은 제2캠버스가 늘아나나 2005년부터 중부권도 합병 대학으로 임시 대학정원을 충족하고 수년후는 제2캠버스들이 중부권으로 몰릴 가능성이 높다.그럴시 행정수도의 부동산은 급상승하고,지금까지 높은 지역의 부동산은 약보합 또는 지역에 따라 버블현상 아니온다 누가 장담하겠느가?반드시 과거의 부을 누렸던 지역의 부동산은 가격 하락에 도로나 공원,놀이터 등이 늘어나는 쾌적함은 느낄 것이나 가격은 비례해 하락할 가능성 또한 높은 것이다.부동산 버블은 일본의 부동산 상승시 한국에 온다 최초로 기고한 기고자는 2005년도 1월1일도 매한가지며,일본의 부동산 2004년말경 전국적으로 강보합권에 들었다한다.위태로운 한국의 부동산 시장이며,서울 및 수도권서 대도시의 부동산이 탁겨이 클 것이며,지방은 개발 가능성이 낮은 부동산에서 버블에 접근할 것이다.

5;건설사들은 그동안 소형 평형의 아파트나 임대 아파트에 비해 원가 부담이 적고 수익이 높은 큰 평형의 아파트를 우선적으로 공급했다. 이게 소형 아파트나 임대아파트 수급 불균형의 근본적 원인이 되었던 것이다. 이제는 큰 평형 위주의 시장공략이 한계에 다다르자 각 업체들은 실수요자와 저금리시대 임대수익을 노리는 투자자를 대상으로 하는 작은 평형을 공략하는 것으로 전략을 바끼어 갈려다 건설사 팽창으로 자금 부족이 심하자 중대형으로 2004년말경 바꾼 것이다.이는 2002년에 이어 2004년도 까지도 동시분양 청약 시장의 트렌드로 자리잡았던 것이며 정부는 재건축시 소형평형 신축을 의무화했으며,앞으로는 임대아파트 우선순위로 집을 짖겠다 약속도 했다.예날부터 노래 부르는100만가구 임대주택시장이나 건설사나 지자체의 외면으로 임대아파트는 20%정도만 지어진 상태다.당분간은 이 패턴이 유지되리라 밍으나 정부는 분양아파트 수준의 15%로 맞춘다하나 당분간은 구호일 것이며,순녀후로 미루어질 가능성이 100%다.작은 평형은 투자자들에게는 투자금액이 적으며,자금회수가 빠르고,부동산 하락시 적은 손해을 보게 되고,초기 투자금액이 적게들며,분양권 전매시 수요자를 쉽게 확보할 수 있으며,소형이라 투기대상이 아니라는 장점이 있고,부동산 투자의 단점인 환금성의 제약을 벗어날 수 있는 이점과 중산층이하가 투자하기 좋은 아파트이나 건설사나 투기세력,지자체는 외면하는 것이다.졸부들,투기세력,떳다방이 하는 짖거리 이제 따라 할 필요없는 세상 와야 한다.시장이 되어야 한다.

6;원가연동제 폐지 이후 분양 아파트의 분양가는 큰 평형을 중심으로 많이 올라  거래 시세와 분양가가 차이가 없는 상황이다.수도권과 대도시는 내재가치를 갖추고 있는 데다 투기세력의 자금 살포와 분양만 받으면 돈이 된다는 투자수요까지 등에 겹쳐 아파트의 가격 상승세가 두드러졌던  것이다.이러한 시대도 서서히 종지부을 찍으려 하고 있으며,1-3순위 통장 보다는 무순위 청약에 귀을 귀울이고 있으며,10.29대책이후 50%미만의 분양및 계약 아파트가 속출하고 있는 있다.종부세,거래세 인하라지만 실제 인상,거래가 의무화 등 악제가 많을 뿐더러 20만 가구에 가까운 미분양 공동주택에 남아도는 1백만 가구의 집이 부동산 시장을 활발하게 할 가능성 낮아지고 있다.

7;선진국형 투자자가 되고 싶다면,한발 앞선 투자을 바란다면 아파트 당첨시  프리미엄이 보다 많은 아파트를 선택해야 되겠지만 그 경우 그만큼 당첨될 확률이 낮다.당장의 이익보다는 편하게 살 수 있는 아파트를 선택하는 것이 중요하다.그리고 지역적인 버블을 미리 대비해야 한다.투자 대상이 확실해야 한다.내집마련,개발,정보에 의한 선투자,팬션사업,실버산업,공익사업 등 자신의 능력에 맞는 투자 계획을 세워 투자해야 한다. 부동산은 최유효이용과 개발에 있으며,정보에 의해 분석에 의해 유능한 컨설턴트의 지도에 의한 투자여야 한다.버블,종부세,실거래가 신고,역전세난,국토의 효율적 운영측면서의 중부권 행정기관 이전은 2005년도 부동산을 두어단계 업그레이드 시킬 변수인 것이다.

 

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