아파트 재개발 분담금이요~~~~

정말 아주 간단하게 생각해 보는 겁니다.

 

현재 13평 아파트 평균 매매가가 9000만원 정도입니다. 대략 평당 700만원 선이네요.

 

새로 신축하는 아파트 가격은 대충 평당 900만원 정도는 바라보겠죠?

 

33평이면 대략 3억 정도가 되니, 무리한 가정은 아닐 겁니다.

 

진짜 무리한 가정으로 조합원 전체가 분양을 받는다고 가정하면,

 

내다팔아 공사비에 보탤 수 있는 일반분양 세대수는 200세대 정도입니다.

 

조합원들은 주로 저평형을 선택할 테니 일반분양 세대는 대체로 27평에서 33평에 이르는 큰 평형이겠죠.

 

평균 29평 정도로 보고 일반분양 총 평수를 따져보면 5800 정도되고, 분양가로는 522억원,

 

조합원 1100세대에 대해서는 대략 4700만원 정도 돌아갈 금액입니다.

 

님의 권리가액은 일단 시세 9000만원으로 가정하겠습니다. 실제로는 재개발의 경우 공시지가의 130%~140% 정도입니다.

 

대체로 정확한 금액은 비례율에 기존 자산가액 곱해보면 되는데, 그게 대체로 공시지가의 130%에서 140%선입니다.

 

그럼 님은 1억3700만원 까지는 추가분담금을 내지 않아도 된다는 결론이 됩니다.

 

최하 평형이 18평이니 분양가는 1억6200만원 정도 될 것이고, 조합원 할인을 받는다고 해도 1억5000만원 이상은 될 겁니다.

 

차액이 적어도 1300만원 정도는 되지요? 이게 추가분담금이 됩니다.

 

아주 거칠게 계산해 본 결과입니다만, 추가분담금이 발생합니다.

 

문제는 실제 추가분담금은 이보다 더 나오면 더 나오지 절대 적게 나오지 않습니다.

 

권리가액을 시세 만큼 쳐줄리도 없고, 조합원 1100세대가 전부 분양을 받을리도 없습니다.

 

조합원이 분양을 받지 않으면 그만큼을 일반분양으로 돌려야 하는데,

 

요즘 재개발아파트에서 일반분양 성공했다는 기사 본 적 있으신가요?

 

재건축이면 어쩌다 있을지도 모르겠지만, 재개발아파트는 백이면 백 일반분양에서 재미 못봅니다.

 

그러면 팔릴 수 있는 가격으로 할인분양을 해야 하는데, 일반분양을 할인하는 만큼 조합원에게 돌아가는 몫이 줄어듭니다.

 

그럼 당연히 추가분담금이 더 발생하죠. 그래서 요즘 재개발에서는 분양 조합원을 최대한 늘리는게 사업성의 핵심이 됩니다.

 

 

좌우간 추가분담금이 발생할 수 밖에 없는 입장에 처해 계신게 현실입니다.

 

분양 조합원이 줄어들수록, 일반분양가가 내려갈수록 추가분담금은 기하급수적으로 늘어날 겁니다.

 

충분히 설명이 되었을런지는 모르겠습니다만, 너무 조합 말에 휘둘리실 필요는 없습니다.

 

조합 측에서는 무조건 돈이 된다고 할테지만, 실제로 그렇지는 않습니다.

 추가 부담금 당연히 내야죠

분양받는 아파트 값에서 내 집값을 빼고 나머지는 당연히

내야하는 금액입니다.

그런데, 내집값은 똥값(매매가에 못 미침)

분양받는 아파트가격은 금값입니다.