전세권자인데 경매로 집이 넘어가요 도와주세요

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

임차인의 우선매수권은 부도난 공동임대주택의 임차인, 전세사기특별법에 따른 전세사기피해지결정을 받은 임차인에 한하여 행사할 수 있습니다.

질문자님이 이 두가지에 해당하지 않는다면 임차인으로서 그 어떤 우선매수권도 행사할 수 없습니다.

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대항력을 갖추지 못한 후순위임차인인 것을 보여집니다만, 이 경우 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 없는 만큼 낙찰자에게 명도를 이행해야 합니다.

허나... 구체적인 대응방안은 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 경매사건번호, 배당요구여부 및 그 일자 등을 통해 정확한 기초사실관계를 확인하신 후 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 유일한 해법입니다.

이러한 과정이 선행되지 않는 이상 구체적인 대응방안에 대한 논의는 무의미한 만큼 그 어떤 객관적인 근거도 제시하지 못하면서 듣기 좋은 말들만 늘어놓는 주변지인들, 아마추어, 브로커 들의 답변이나 정보는 믿고 거르시는 것이 바람직합니다.

이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 경매전문컨설턴트 및 경매전문컨설팅업체를 통해 전문상담을 통해 답을 구하시기 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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