전세보증금 지급명령을 위한 임차권 등기

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 배당 요구를 하면 임대차계약 해지를 뜻하는 것으로 알고 있는데 계약해지 내용증명 없이 배당요구서만으로 임차권등기 및 법원에 보증금 지급명령을 신청할 수 있나요?

임차인의 권리신고 및 배당요구는 종전임대차계약의 해지의사로 간주하는 것은 맞습니다만, 임대차계약의 해지의 효력 이 발생하는 것은 아닙니다.

과거에는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하면, 이를 임대인에게 통지하였으나, 현재는 통지를 하지 않습니다.

따라서, 과거와 달리 임차인의 권리신고 및 배당요구가 임대차계약해지통지가 이루어졌다고 간주하지 않는 만큼, 경매개시결정을 원인으로 한 임대차계약의해지사유 발생을 근거로 임대차계약의 해지통지를 해야 하고, 이를 통해 임대차계약의 해지의 효력이 발생한 이후에나 임차권등기명령, 지급명령신청이 가능합니다.

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2. 법원에 보증금 지급명령 신청을 하려면 무조건 임차권 등기가 필요한가요? 현재 전입신고 및 확정일자는 갖춰진 상태입니다.

임차권등기라는 것은 임대차계약의 종료 또는 해지 이후 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 전출 및 이사 등으로 대항력을 유지할 수 없는 상황에서 종전 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 등기명령제도 인 만큼 지급명령과 임차권등기는 아무런 관련이 없는 바, 임차권등기 없이도 지급명령은 가능합니다.

또한, 지급명령은 결정정본의 송달이 반드시 요구되며, 일반적인 소송과 달리 공시송달이 허용되지 않는 만큼 임대인의 주소불명, 수취거부 등으로 인해 송달이 이루어지지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령은 무의미한 만큼 이점 참고하시어 상황에 따라 판단하시기 바랍니다.​​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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