권리분석 요청(2022타경 4474)

울산 삼산동의 해당 아파트에는 말소기준권리보다 빠른 선순위전입자가 있습니다. 이 사람이 임차인이라면 낙찰자는 낙찰대금과는 별도로 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 합니다. 따라서 선순위전입자의 임차인 여부 그리고 보증금 액수를 알기 전에는 입찰해서는 안됩니다.

소유자 외의 전입자가 배당신청을 하지 않으면 경매법원도 임차인인지 여부를 알 수 없습니다. 또한 등기부상 금융기관의 근저당이 존재한다면 임차인이 아닐 가능성이 많지만 해당 사건에서는 개인이 근저당을 설정했으므로 임차인일 가능성이 더 높습니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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말소기준권리인 2021.09.28 안봉X의 근저당 이전 인 2018.03.19 전입으로 "대항력 성립여지가 존재하는 소유자 외 1인" 이 확인되나, 권리신고 및 배당요구가 확인되지 않으며, 임대차 및 점유관계가 불분명한 상태 입니다.

이는...

법원의 현황조사 시 폐문부재, 진술거부 등으로 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없으며, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 전입세대열람을 통해 확인된 전입 외 다른 정보는 확인이 불가능한 상황에서 볼 수 있는 대표적인 경우라 할 수 있습니다.

즉, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 성립여부 에 대한 그 어떤 판단도 불가능한 만큼 당연히 해당 물건의 안전성 여부 조차 판단할 수 없는 것이 당연한 일 입니다.

특히나, 대항력 성립여지가 존재하는 소유자 외 1인이 적법한 절차에 따라 대항력을 갖춘 임차인 인 경우, 종전임대차계약의 존속 뿐만 아니라 계약기간종료 후 계약갱신청구권을 행사하고자 한다면 배당요구를 하지 않는 "선택" 도 가능합니다.

따라서, 권리신고 및 배당요구가 확인되지 않는다, 임대차 및 점유관계가 불분명하다는 것과 대항력 유무는 사실 상 아무런 관련성이 없는 만큼 현황조사 시 세대방문, 또는 채권자들과의 면담 등을 통해 확인하는 것이 유일한 해법 입니다.

이는 초보자나, 본인과 같은 전문가나 다르지 않습니다.^^

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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