전세금 반환 관련, 강제경매로 배당 받아도 부족한 돈

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 경매를 통해 배당을 받은 경우, 배당액이 받아야 할 보증금보다 적을 경우 지급명령에 따라 계속 임차인에게 잔금을 요구할 수 있나요? 경매와 상관없이 지급명령이 유효하게 유지되는지 궁금합니다. 미배당임차보증금반환채권에 한하여 지급명령의결정정본의 효력은 유효하므로, 임대인에게 청구할 수 있습니다. 문제는 실효성 이겠지요. ​ 2. 등기부등본을 떼어보니 현재 저보다 후순위에 있는 이해관계인이 경매개시결정을 받아놓은 상태인데 제가 또 경매를 거는게 맞는지, 아니면 이미 걸려있는 경매를 통해 배당을 받는게 맞는지 모르겠습니다. 혹시 해당 이해관계인에게 집주인이 채무를 상환하고 해당 이해관계인이 경매를 취소하면, 그때 제가 경매를 진행하면 너무 늦을 것 같기도 하고... 저보다 후순위인데 왜 경매를 신청했을까요? 저도 선순위 근저당때문에 돈을 받을 수 있을지 의문인데... 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 건물 전체의 전입세대열람 및 확정일자등록현황서, 경매사건번호 등을 통해 정확한 사실관계를 확인한 후 판단해야 할 문제입니다. 누가 경매를 신청하느냐에 따라 배당순위가 달라지는 것도 아니고, 취하의 가능성에 따라서도 질문에 대한 답은 모두 달라지기 때문이지요. 이를 통해 질문자님이 중복으로 경매신청을 해야 하는 상황이라면 해야 하겠지만, 그 반대의 경우라면 굳이 경매신청을 할 이유는 없을테니까요. ​ 3. 경매를 신청하려고 하니 경매예납금(100만 원) 이랑 송달수수료(76만 원) 등 180여만 원이 필요하던데, 이건 나중에 채무자에게 요구할 수 없는 돈인가요? 집행비용(예납금)은 매각대금에서 가장 먼저 배당을 통해 반환받을 수 있습니다. ​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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