부동산 경매 공부중입니다. 해당건 권리분석 부탁드립니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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서울동부 2022타경53324​

매수인의 조합원지위 승계가 가능하다는 송파구청의 사실조회회보서가 2022.12.07 제출되기는 하였으나 이는 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

특히, 아래 답변드린 바와 같이, 본인 외 거주자가 없다는 취지의 채무자겸소유자의 각서가 작성된 바 있고, 다수의 임차인이 존재할 수 없는 집합건물임에도 불구하고 다수의 임차인들이 일부 점유를 주장하며 전입 및 확정일자에 따른 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 확인되는 바, 악의적인 목적의 위장임차인일 가능성이 상당하며...

개시결정이의, 이에 대한 항고 등이 있었던 점 등으로 보아 할때, 어마어마한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항, 추가비용 발생 가능성을 고려한 명도계획을 철저히 준비하시기 바랍니다.

2010.03.10 두리에이엠씨대 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

​2019.12.05 채무자겸 소유자가 작성한 "이 사건 경매목적물에 본인 외 거주자가 없으며, 이와 다를 경우 민현사상 책임을 진다" 는 각서가 존재함에도 불구하고 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 다수??? 의 임차인의 권리신고 및 배당요구가 확인됩니다.

집합건물임에도 불구하고 일부를 점유.사용하고 있다는 권리신고 및 배당요구일 뿐만 아니라, 법적인 효력이 없는 배당요구종기일 이후의 배당요구에 해당하는 바...

비록, 대항력을 갖추지 못해 낙찰자가 인수해야 할 임차인으 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않는다고는 하나 악의적인 목적이 분명해 보이는 만큼 상당한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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2022타경52840

임차인이 2인...이라기 보다는 외1 즉, 공동임차인 이라는 의미 입니다.

각각의 임대차가 아니라 공동임차인, 예를 들어 부부가 공동으로 임차인으로 된 경우를 대표적인 예라 할 수 있는 것이지요.

따라서, 13.8억이 대항력을 갖춘 임차인(정사X외1) 의 임차보증금이 됩니다.

또한...

해당 임차인은 임차권등기, 경매신청채권자의 지위를 동시에 갖추고 있으며, 확정일자의 우선변제권에 따라 배당이 이루어지게 되고, 이를 통해 전액배당이 가능하다면 대항력은 소멸, 그 반대의 경우라면 미배당임차보증금 차액만에 대해 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 것이지 임차보증금 전액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 것이 아닙니다.

참고로, 2023.05.16 법원의 보전처분이 확인되는 만큼 이점 역시 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

2021.11.26 샤인캐피탈대부 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

​말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인되며, 강제경매신청채권자의 지위를 동시에 갖춘 임차인이 확인됩니다.

확정일자에 따라 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당 후 대항력은 소멸할 것으로 예상되나, 대항력은 오직 전액배당을 통해서만 소멸하게 되는 만큼 이점 각별히 주의하시어 전액배당 및 그에 따른 대항력 소멸여부를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

또한...

임차권등기가 확인되는 만큼 임대차 및 점유관계와 전액배당을 통한 대항력의 소멸여부에 따라 상당한 명도저항의 차이가 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 임차권등기. 강제경매신청채권자의 지위를 동시에 갖춘 임차인이 점유.사용 중이고 전액배당이 가능한 경우라면 명도는 상당히 수월하겠으나, 임차권등기 이후 임차인이 이사 및 전출을 하고, 제3자가 점유.사용 중일 경우 상당한 명도의 어려움이 발생할 수 있는 만큼 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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