법인 임차인의 대항력 여부
1. 다가구 4층 다락에 법인이 7천만원에 임차계약을 하고 사업자를 내었음
(소멸기준보다 사업자등록일이 빠름, 확정없음, 배당신고없음)
답변: 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 갖지만
사업자 등록일만으로는 대항력이 없어 보입니다.
2. 다가구는 법인대표의 처가 소유하고 있으며, 4층에 거주하고 있음
답변: 법인도 법인격이 있고, 법인대표의 처도 개인격이 있기에 전혀 별개의 재산입니다.
법률적으로 연관관계는 없습니다.
3. 다가구 1층 및 2층 일부 근생이며, 나머지는 다가구임
답변: 4층은 주택으로 보아야 할것입니다.
주택임대차보호법에는 대항력을 갖기위해서는 전입+인도 가 전제조건입니다
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안녕하세요?
주택임대차보호법에서는 자연인인 서민들의 주거생활 안정을 보호하려는 취지로 만들어 진것입니다.
서민들에게 주민등록의 전입과 인도(이사,점유)를 하면 다음날 부터 대항력이 생깁니다.
자연인이 아닌 법인은 보호대상이 아닙니다.
다만, 예외적으로
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다
②, ③항에 대한 부분에 대해서는 대항력을 인정해주고 있습니다.
질문자께서 어느 부분에 해당하는지를 보고 판단하시면 됩니다.
주택임차인이 대항력을 취득하기 요건은 당연히 법조문에서 규정한 바와 같이 ‘주택의 인도’ 및 ‘주민등록’이다
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법조문 참조:
주택임대차보호법 (약칭: 주택임대차법 )
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다
