부동산 권리분석 부탁드립니다

안녕하세요

경매공부는 내 재산을 지키고/증식시키기 위한 최소한의 학습 과정이라고 생각합니다.

■경매장에 도착하면

1.입찰

▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다.

▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.

▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출한다.

2.최고가 매수신고인 결정

▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.

3.보증금 반환

▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다.

▴최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 영수증을 받게 되며 매각가에 포함된다.

■ 경매물건 분석

1.경매물건 개요

관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.

(1)현장 조사 전 준비사항

ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인

ⓑ 경매 물건 정보지 사본

(2)경매 물건 확인 사항

ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인

ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리

ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등

(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인

(4)공인중개사사무소 방문

ⓐ 매매시세 파악

ⓑ 임대시세 파악

ⓒ 주변개발계획 등

(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람

*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다

■권리분석

등기부상의 권리도 경매로 모두 소멸되고 임차인도 없는  부담없는 경매물건입니다.

1.등기부상의 권리분석

 말소기준권리: 2016.06.28   한국주택금융공사 147,600,000원 근저당권으로서, 등기부상의 모든 권리는 경매로 소멸됩니다.

2.임차인의 대항력 분석

전입신고된 임차인이 없으므로 매수인이 낙찰대금  이외에 추가로 부담할 임차보증금은 없습니다.

√집비우기-명도

32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.

그 비용 내역을 보면

강제집행 노무비: 70~80만 원

사다리차: 15~20만 원

창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)

운송비, 상하차비용: 40만~50만 원

위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.

■입찰 적정가 산정 방식

{급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다

■주의

-연체관리비

밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.

-입찰준비

경매물건 입찰 참여시 입찰보증금 10%와 본인입찰시 신분증,도장 필요로 하니 준비해 주시기 바랍니다.한편 10시 입찰시작에서 11시 10분 입찰 마감하며 개찰 진행하니 참고하세요

-낙찰사례

감사합니다.