경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.
해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다.
또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.
거듭된 유찰로 인해 문의가 어마어마 한 물건 중 하나입니다.^^;;
해당 사건의 경우 표면적으로 나타나는 위험요소는 두가지 입니다.
1. 대지권미등기:
보통 인터넷 검색 등을 통해 보면, 대지권미등기 물건이라 하더라도 감정평가서 상 대지평가금액이 포함되어 있다면 아무런 문제가 없다 는 식의 잘못된 정보를 쉽게 볼 수 있습니다만, 이는 절대 잘못된 정보 입니다.
아파트와 같은 집합건물의 경우 토지와 건물을 일체로 평가하는 감정평가방식에 따른 것일 뿐 대지소유권을 취득하였다는 것을 의미하지 않습니다.
대지권미등기 사유에 따라 추후 대지소유권 취득을 위해서는 추가인수대상이 발생할 수 도 있다는 의미이지요.
추가인수대상이 발생하는 가장 대표적인 사례는 분양대금 미납과 관련된 내용 입니다.
미납분양대금이 있는 경우, 건설사는 분양대금이 완납될 때까지 대지권등기를 거절할 수 있으며, 이를 동시이행항변권 이라 합니다.
즉, 이러한 경우엔 결국 미납분양대금을 납부해야 대지소유권을 취득할 수 있다는 말 이지요.
해당 사건의 경우 2015.10.30 지앤씨개발 로부터 분양대금이 완납되었다는 사실조회서가 제출된 것으로 확인되는 바, 미납분양대금으로 인한 문제는 없을 듯 합니다.
허나, 대지권미등기 상태인 물건이기 때문에 반드시 대지권미등기 사유와 추후 대지권등기 가능 여부를 재확인 해야 하겠지요.
2. 선순위 전입
말소기준권리인 2012.05.23 디아지오코리아(주) 의 근저당 이전인 2011.12.06 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 1인이 확인됩니다.
확정일자 및 배당요구가 확인되지 않으므로, 만약 해당 임차인이 적법한 임차인으로서 대항력 요건을 갖추게 될 경우 낙찰자가 임차보증금 전액(법원현황조사서 상 1억 4,000만원) 을 추가로 인수해야 할 수 있으므로 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계와 이에 따른 대항력 유무 및 인수대상 유무를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
참고로...
2017.09.18 경매신청채권자로부터 부천지원 2017가당104103 임차권부존재 확인청구의 소를 통해 임대차보증금반환채권은 110,000,000원을 초과하여 존재하지 않는다 라는 화해권고결정이 제출된 것으로 보아, 임차보증금은 법원 현황조사서에 기재된 1억 4,000만원이 아닌 1억 1,000만원 인 것으로 보여지니 참고하시기 바랍니다.
현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다.
따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 달콤하고, 듣기 좋은 답변은 경계하시기 바랍니다.^^
권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다.
따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.
초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다.
허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다.
그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요..
따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.
앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.
등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.
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