아파트경매 2회 유찰 이유를 알수있을까요?

사건번호

소재지

용     도

입찰일자

감정  평가액

최저매각가격

과정

(유찰)

경기 의정부시 신곡동 353-43 서해 111동 5층 505호
[건물 59.94m²][대지권 18.91m²]

 아파트
2013.03.27

155,000,000

99,200,000

 진행
(2회)

의정부지원

2012-38059

안녕하세요.

경매분야 전문가 랭킹 2위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주 의 사 항 [필독]

1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다.

2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지 않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다.

3. 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다.

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면 가급적 본인이 아니더라도 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.

해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야 하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다.

또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 의정부고등학교 출신의 현직 대법원부동산경매전문컨설턴트 문정수입니다.^^

등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로는 유찰사유에 대한 여러가지 가능성을 추론할 수 는 있지만, 명확한 판단은 불가능할 뿐만 아니라 의미 없다는 점 주의하시기 바랍니다.^^

해당 물건의 경우 저층이라는 단점이 존재하기는 합니다만, 그에 비해서는 유찰횟수가 과도한 면이 존재합니다.

따라서, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상 나타나지 않은 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 반드시 확인하신 후 해당 물건의 유찰사유를 비롯한 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.

앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.

등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.

등기부등본 상 권리관계

등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의

최초근저당권자인 국민은행의 임의경매 신청사건으로 현재 최저매가가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.

말소기준권리인 1998.08.31 국민은행의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다.

임대차 및 점유관계

기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의

조사 된 임차내역이 없고 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 중소형 아파트에서는 보기 힘들만큼 상당액 상당기간 발생한 것으로 확인되는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정되며, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

소유자 점유의 물건인 경우 명도저항으로 인해 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 염두해두어야 하며, 이 경우 순수집행비용을 비롯한 유체동산의 보관료(통상3개월분), 유체동산의 압류 및 매각비용 등이 상당액 발생하는 바 이점 역시 주의하시기 바랍니다.

명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나 실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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